Archiwum - Listopad, 2017

Nieotrzymanie kredytu a zwrot zadatku

Zadatek stanowi jedną z najczęstszych klauzul dodatkowych wprowadzanych do przedwstępnych umów sprzedaży nieruchomości. Pełni on rolę odszkodowawczą mając – przynajmniej częściowo – pokryć szkody związane z niedojściem umowy przyrzeczonej do skutku. Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym: zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej (zob. art. 394 §1 k.c.).

Zasadą jest, że zadatek jest wpłacany przez nabywcę nieruchomości. Co zatem się stanie, jeżeli do umowy sprzedaży nie dojdzie, gdyż nabywca nie otrzyma kredytu na jej zakup? Odpowiedź okazuje się niejednoznaczna. Dużo bowiem zależy od dwóch elementów. Pierwszy stanowią ewentualne modyfikacje ww. klauzuli umownej dokonane w tekście umowy przedwstępnej. Drugi zaś przyczyny, przez które kredyt nie został udzielony.

Kodeks cywilny pozwala na umowną modyfikację klauzuli zadatku. Coraz częściej spotykanym rozwiązaniem jest czynienie w niej dodatkowego zastrzeżenia, w myśl którego sprzedający oświadcza, że w przypadku nieotrzymania przez kupującego kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości, zwróci zadatek na konto wskazane przez kupującego. Zacytowany przykład spotykany jest przy tym w różnych wersjach. Sprzedawcy najczęściej domagają się zaznaczenia, iż zwrot zadatku nastąpi tylko, jeżeli nieotrzymanie kredytu nie wynika z zaniedbań kupującego. W braku takiego doprecyzowania i przyjęciu w umowie ww. rozwiązania, zadatek podlegałby zwrotowi w każdym przypadku, gdy kupujący kredytu nie otrzyma – bez znaczenia od stopnia jego winy w tym zakresie (zob. wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 25.10.2013 r., II Ca 1228/13).

Co jednak się stanie, gdy strony nie zdecydują się na dokonanie umownych zmian w klauzuli zadatku? W takiej sytuacji niedoszły kupujący może powołać się na przepis art. 394 §3 k.c. Wynika z niego, że w razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Oczywiście, gdy tylko umowa na to zezwala, najlepszym wyjściem będzie jej rozwiązanie. Dwie pozostałe przesłanki pozwalające na domaganie się zwrotu zadatku wymagają wykazania, czy to braku winy obu stron, czy też ich obustronnego zawinienia w powstaniu okoliczności uniemożliwiających zawarcie umowy przyrzeczonej. Najczęściej niedoszły kupujący stara się wykazać, że brak jest po jego stronie winy w nieotrzymaniu kredytu na zakup nieruchomości. Co ważne, z pomocą przychodzi tu orzecznictwo. Nie tylko w cytowanym powyżej wyroku Sądu Okręgowego we Wrocławiu, ale także w orzecznictwie Sądu Najwyższego podkreśla się, że gdy nabywca podjął wszystkie niezbędne kroki w celu uzyskania kredytu, współpracował w tym zakresie z bankiem i ze sprzedawcą oraz przystępując do procedury kredytowej mógł liczyć na jej pozytywne zakończenie, to z reguły nie można mu przypisać winy (zob. wyroki Sądu Najwyższego z: 23.02.2001 r., II CKN 314/99, z 07.04.2004 r., IV CKN 212/03). Jedynie zatem przypadki, w których nabywcy będzie można przypisać winę, bądź co najmniej niedbalstwo w toku procedury kredytowej, będą uzasadniały zatrzymanie zadatku przez sprzedawcę.

Ostatnia z sytuacji nie zaistnieje wszakże, tj. zadatek podlegać będzie zwrotowi, gdy co prawda winę można przypisać nabywcy, ale jednocześnie także sprzedającemu. Przykładem takiej sytuacji może być niedostarczenie przez sprzedającego dokumentów wymaganych przez bank, bądź też dostarczenie ich ze znacznym opóźnieniem – o ile miałoby to wpływ na decyzję banku.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Listopad 27, 2017        Brak Komentarzy

Co składa się na oprocentowanie kredytu hipotecznego?

Oprocentowanie to jedna z podstawowych kwestii przy zaciąganiu kredytu hipotecznego. To od jego wysokości zależy, jak dużo odsetek przyjdzie nam oddać wraz z pożyczonym kapitałem. Warto więc wiedzieć, co się na niego składa.

Stawka referencyjna

Oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się z dwóch elementów. Pierwszym z nich jest stawka referencyjna. Jest to stopa procentowa, służąca do wyznaczania oprocentowania kredytu. Aby lepiej zrozumieć jej istotę, trzeba wyjaśnić, że banki udzielając kredytu hipotecznego, nie pożyczają de facto swoich pieniędzy. Banki pożyczają pieniądze od swoich klientów, którzy mają w nim konta, lokaty czy depozyty (płacąc im oczywiście określony procent) lub od innego banku. Ich majątek nie wystarczyłby po prostu na prowadzenie działalności kredytowej.

Wysokość oprocentowania takich właśnie pożyczek międzybankowych określana jest przez Interbank offered rate, czyli międzybankową stawkę referencyjną. W przypadku kredytu w PLN stawką referencyjną będzie WIBOR. Dla EUR – EURIBOR lub LIBOR, a dnia franków szwajcarskich – LIBOR. Co ważne, stawki te ulegają ciągłym zmianom (i przez to zmianom mogą też ulegać wysokości rat kredytu), a osoby, biorące kredyt hipoteczny nie mają na nią wpływu. Stopa referencyjna zależy bowiek – najogólniej rzecz ujmując – od kondycji gospodarki danego państwa i gospodarki światowej (czego przykładem mogą być jej wzrosty w czasach kryzysów finansowych).

Marża

Natomiast drugim z elementów kredytu hipotecznego jest marża, czyli mówiąc najprościej zarobek banku. Ze stawki referencyjnej bank nie czerpie bowiem żadnych korzyści. Marża to parametr stały, określony w umowie kredytowej. Jej wysokość zależy po prostu od oferty danego banku.

Warto negocjować

Co najważniejsze marżę kredytu hipotecznego można z bankiem negocjować. W jaki sposób? Na pewno dodatkowymi argumentami będą wyższy wkład własny, lepsza historia w BIK czy źródło dochodów. Często same banki różnicują wysokość marży w zależności np. od typu kredytowanej nieruchomości czy wykupieniu przez kredytobiorców dodatkowych rozwiązań finansowych (tzw. cross sell). Niemniej jednak nawet niewielkie obniżenie marży da nam realne oszczędności, biorąc pod uwagę, że przy kredytach hipotecznych mówimy najczęściej o kwotach minimum kilkuset tysięcy złotych.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Listopad 23, 2017        Brak Komentarzy

Jednostronny protokół odbioru sporządzony przez dewelopera

Nawiązując do zamieszczonych we wcześniejszych miesiącach wpisów poświęconych klauzulom niedozwolonym, w niniejszym artykule wrócę do braku mocy wiążącej niektórych postanowień stosowanych przez deweloperów. Tym razem przyjrzymy się postanowieniom zezwalającym na jednostronny odbiór nieruchomości bez udziału kupującego.

Na wstępie jednak należy krótko przypomnieć czym są klauzule abuzywne (niedozwolone) i jaki jest skutek ich umieszczenia w umowie łączącej profesjonalnego przedsiębiorcę z konsumentem.

1. Klauzule niedozwolone

Niedozwolone postanowienia umowne nawet, jeżeli zostaną umieszczone we wzorcu umowy stosowanym przez dewelopera, bądź innego przedsiębiorcę nie będą miały – co do zasady – mocy wiążącej względem konsumenta. Oznacza to, że osoba nabywająca nieruchomość poza ramami prowadzonej przez nią działalności gospodarczej będzie mogła egzekwować wykonanie umowy przez przedsiębiorcę z pominięciem tego typu postanowień.

Aby wszakże dany zapis umowny mógł być uznany za niedozwolony spełniać musi łącznie kilka warunków:

  • brak indywidualnego uzgodnienia danego postanowienia przez strony – dotyczy to zatem zwłaszcza wzorców (projektów) umów opracowywanych przez przedsiębiorcę i wręczanych klientowi do podpisu bez prawa do ich modyfikacji,

  • dane postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami i przez to rażąco narusza jego interesy zarówno majątkowe, jak również takie, które nie są wprost wyrażone w pieniądzu (np. wiążą się z dodatkowymi niedogodnościami dla niego),

  • oceniana klauzula nie dotyczy głównych świadczeń stron, takich jak cena lub wynagrodzenie, jeżeli zostały jednoznacznie sformułowane w umowie.

Jeżeli dany zapis ujęty w umowie proponowanej przez dewelopera znajduje się w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych prowadzonym przez Prezesa UOKiK, a jego wprowadzenie nie zostało indywidualnie uzgodnione przez strony, to zapis taki będzie bezskuteczny względem konsumenta. W przypadku zaś, gdy postanowienia umowne są podobne do klauzul wpisanych do ww. rejestru, bądź też nie występują w nim ale spełniają wszystkie z przytoczonych możliwe jest bądź dochodzenie uznania ich abuzywności przez sąd powszechny, bądź też zwrócenie się do UOKiK.

2. Protokoły odbioru

Odbiór nieruchomości potwierdza jej rzetelne wykonanie, zgodność z umową względnie stwierdza wady fizyczne, do których usunięcia zobowiązany jest sprzedawca. Częstokroć z tym momentem powiązane jest także przejście praw i obowiązków związanych z utrzymaniem nieruchomości na nabywcę. Nie dziwi zatem pokusa dokonywania odbiorów jednostronnych, bez udziału drugiej strony. W takim bowiem wypadku trudno oczekiwać wskazania w protokole wad lub usterek, gdyż sprzedawca zainteresowany jest potwierdzeniem zgodności świadczenia z umową. Wśród klauzul wpisanych do ww. rejestru wskazać należy następujące:

  • w przypadku nie stawienia się kupującego w wyznaczonym terminie sprzedający może dokonać odbioru jednostronnie sporządzając protokół odbioru stwierdzający zakres wykonania przedmiotu umowy i stan techniczny lokalu (klauzula nr 3330),

  • strona zobowiązana do kupna nie będzie uzależniała odbioru lokalu mieszkalnego od ukończenia prac dotyczących zagospodarowania terenu wokół budynku (klauzula nr 3663),

  • niestawienie się Kupującego do dokonania odbioru jakościowego w terminie oznaczonym w trybie ustalonym w ust. 3 upoważnia Sprzedającego do dokonania odbioru jednostronnego, którego wyniki wiążą obie strony umowy (klauzula nr 4280),

  • jeżeli Kupujący lub upoważniony przedstawiciel nie stawi się w wyznaczonym w § 6 terminie odbioru Sprzedający ma prawa dokonać odbioru Lokalu tak jakby Kupujący był przy odbiorze Lokalu (klauzula nr 5329).

Wszystkie te postanowienia prowadzą w praktyce do jednego, a mianowicie dają sprzedawcy (deweloperowi) prawo do jednostronnego stwierdzenia wykonania nieruchomości zgodnie z umową. Tego typu postanowienia wpisane są zaś na tzw. szarą listę klauzul niedozwolonych znajdującą się w Kodeksie cywilnym. W myśl bowiem przepisu art. 3853 pkt 11 k.c.: w razie wątpliwości uważa się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świadczenia z umową.

Pojęcie „szarej listy” wynika z faktu, że aby dana klauzula umowna na niej umieszczona została uznana za niedozwoloną, muszą być spełnione wszystkie ze ww. przesłanek abuzywności. Jeśli zatem wprowadzenie takiego zapisu było indywidualnie uzgodnione przez strony, to nie będzie on stanowił klauzuli niedozwolonej.

Na koniec kilka słów poświęcić należy pojęciu „indywidualnego uzgodnienia”. Chodzi tu o postanowienia wprowadzone do umowy w wyniku rokowań stron, gdzie obie z nich się na nie wyraźnie godzą. Umieszczenie zatem we wzorcu umowy sporządzonym przez dewelopera, iż postanowienia umowy zostały indywidualnie uzgodnione nie jest dopuszczalne – zapis taki jest bowiem narzucany przez dewelopera, co przeczy jego indywidualnemu uzgodnieniu.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Listopad 9, 2017        Brak Komentarzy

Polecane serwisy