Archiwum - Wrzesień, 2017

Umowa dożywocia a rękojmia wiary ksiąg wieczystych

Dożywocie popularne było swego czasu na terenach wiejskich, gdzie przekazywano własność nieruchomości najczęściej dzieciom albo wnukom w zamian za dożywotnią opiekę nad zbywającym. Obecnie umowy tego typu spotykane są coraz częściej w miastach. Wymusza je z jednej strony sytuacja demograficzna, z drugiej natomiast chęć zagwarantowania, że dany składnik majątku dożywotnika przejdzie na konkretną osobę. Dożywocie stanowi bowiem umowę odpłatną (opieka w zamian za przeniesienie prawa własności), stąd też powoduje wyłączenie objętej nią nieruchomości spod reguł prawa spadkowego.

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 908-916 k.c.) na nabywcy nieruchomości ciąży obowiązek przyjęcia zbywcy jako domownika, dostarczania mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz sprawienie mu własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym. Prawo własności nieruchomości przechodzi z chwilą zawarcia umowy, nie zaś z chwilą śmierci dożywotnika.

Ta ostatnia cecha omawianej umowy sprawia, że osoba zobowiązana względem dożywotnika może sprzedać nieruchomość nawet niezwłocznie po jej nabyciu. Co więcej, zbycie nieruchomości przez zobowiązanego nie powoduje wygaśnięcia umowy dożywocia, która nadal obciążać będzie daną nieruchomość. Obowiązki z nią związane przejdą zaś na kolejnego nabywcę.

Założyć można, że mało kto zainteresowany byłby tego typu zakupem. Sytuację wszakże komplikuje fakt, że fakt zawarcia umowy dożywocia nie jest obligatoryjnie wpisywany do księgi wieczystej nieruchomości. Wpis taki jedynie może, a nie musi, zostać dokonany i wtedy umieszcza się go w dziale III księgi wieczystej. W przypadku dożywocia ustawodawca poszedł jeszcze o krok dalej wskazując wprost, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie działa przeciwko prawo dożywocia (art. 7 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Przepis ten wyłącza rękojmię przeciwko dożywociu, co oznacza, że skoro dożywocie powstaje niezależnie od wpisu, to nabywca własności nieruchomości nie może powoływać się na rękojmię przeciwko dożywociu tzn. dowodzić, iż nabył nieruchomość bez obciążenia dożywociem, skoro nie była ona ujawniona w księdze wieczystej (tak wyrok Sądu Najwyższego z 12.08.1999 r., I CKN 118/98). Innymi słowy, jeżeli umowa dożywocia została zawarta, to nabywając nieruchomością nią obciążoną, kupujący wejdzie w miejsce zobowiązanego z dożywocia, nawet gdy prawo to nie było wpisane w księdze wieczystej.

Aby uniknąć tego typu sytuacji należy w umowie sprzedaży zawrzeć stosowne oświadczenie sprzedawcy w przedmiocie prawa dożywocia. Może zostać ono powiązane z zastrzeżeniem kary umownej w przypadku jego nieprawdziwości. Nadto, niezgodność oświadczenia z rzeczywistym stanem prawnym stanowiłaby wadę prawną nieruchomości uprawniając nabywcę z wystąpieniem z roszczeniami rękojmianymi przeciwko zbywcy (obniżenie ceny, odstąpienie od umowy, dodatkowe odszkodowanie).

Odnośnie zaś samej umowy dożywocia, to na skutek sprzedaży dożywotnik (nie nabywca) uzyskuje prawo do żądania zamiany dożywocia na dożywotnią rentę. Nabywca nabędzie analogiczne roszczenie dopiero, gdy z jakichkolwiek powodów wytworzą się między nim a dożywotnikiem takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności. Sam fakt nabycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nie będzie zatem uprawniał nabywcy do jego zamiany na rentę.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający
Wrzesień 26, 2017        Brak Komentarzy

Zakup nieruchomości przez pełnomocnika

Niekiedy strony danej umowy nie mają możliwości osobistego stawiennictwa w celu jej podpisania. W takich przypadkach najczęściej decydują się na zawarcie umowy przez pełnomocnika. Aby wszakże transakcja doszła do skutku należy pamiętać o kilku zasadach dotyczących sposobu udzielania pełnomocnictw oraz ich formy. Warunki te mogą być bowiem odmienne w zależności od okoliczności danego przypadku.

Forma pełnomocnictwa powinna być zgodna z formą, w jakiej zawierana jest umowa z udziałem takiego przedstawiciela. Jeżeli zatem strony decydują się na zawarcie umowy rezerwacyjnej, wstępnej, czy też przedwstępnej w zwykłej formie pisemnej także do ważności pełnomocnictwa wystarczające jest udzielenie go na piśmie. W przypadku zaś, gdy umowa ma zostać objęta aktem notarialnym (np. umowa deweloperska, umowa sprzedaży nieruchomości), również zastępca musi legitymować się pełnomocnictwem notarialnym. Notariusz od sporządzania takiego dokumentu pobiera taksę notarialną, której maksymalna wysokość wynosi od pełnomocnictwa do dokonania jednej czynności 30 zł, natomiast przy pełnomocnictwach zawierających umocowanie do dokonania więcej niż jednej czynności – 100 zł.

Co się zaś tyczy samej treści pełnomocnictwa, to brak jest w tym zakresie konkretnych wytycznych. Celem zachowania bezpieczeństwa obrotu winno się zawrzeć w nim: precyzyjne oznaczenie nieruchomości, dane pełnomocnika i mocodawcy, a także określenie czynności prawnej, w której pełnomocnik będzie występował, jako reprezentant strony.

To wszakże jedynie zasady ogólne, a sytuacji szczególnych często nie sposób uniknąć. Przykładowo, konieczność udzielenia pełnomocnictwa może pojawić się podczas pobytu strony zagranicą. W takim wypadku decydujące znaczenie mają przepisy prawa prywatnego międzynarodowego. Zgodnie z nimi prawo właściwe do oceny ważności pełnomocnictwa może określić sam mocodawca, a gdy tego nie uczyni rozstrzygające będzie prawo właściwe dla pełnomocnika albo prawo państwa, w którym czynność ma zostać dokonana. Pamiętać wszakże należy, że o ważności umowy dotyczącej nieruchomości decydować będzie prawo państwa jej położenia. Aby zatem wykluczyć ryzyko transakcyjne, należy zachować wymogi przewidziane dla prawa państwa położenia nieruchomości. Co więcej, w przypadku pełnomocnictw sporządzonych zagranicą konieczne może być zaopatrzenie ich w tzw. apostille. Jest to klauzula potwierdzająca zgodność danego dokumentu urzędowego (np. pełnomocnictwa notarialnego) z prawem państwa, w którym został on sporządzony. Z obowiązku takiego mogą zwalniać postanowienia umów międzynarodowych zawartych przez Polskę. W każdym konkretnym przypadku należy upewnić się, czy nadanie apostille jest konieczne.

Nie można również wykluczyć, że przedmiotowa konieczność zaistnieje podczas podróży statkiem morskim albo powietrznym. W takich przypadkach, zgodnie z aktami prawa międzynarodowego i krajowego, do czynności dokonanych na takich statkach stosuje się, co do zasady, prawo państwa ich przynależności. Niemniej, w czasie lotu w polskiej przestrzeni powietrznej wszystkie statki powietrzne oraz osoby i rzeczy na tych statkach podlegają prawu polskiemu, chyba że prawo to stanowi inaczej.

Na koniec należy wskazać na przypadki, gdy osoba podająca się za pełnomocnika nie jest nim, bądź działa poza jego zakresem (tzw. falsus procurator). W takim wypadku ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta. Druga strona umowy może wszakże wyznaczyć rzekomemu mocodawcy odpowiedni termin do potwierdzenia transakcji, po upływie którego czynność będzie bezskuteczna. W tym ostatnim przypadku fałszywy pełnomocnik zobowiązany jest do zwrotu tego, co otrzymał od drugiej strony w wykonaniu umowy (np. ceny sprzedaży) oraz do naprawienia szkody, którą druga strona poniosła przez to, że zawarła umowę nie wiedząc o braku umocowania lub o przekroczeniu jego zakresu. Transakcja taka nie wywołuje natomiast skutków prawnych.

Opisaną sytuację trzeba wszakże odróżnić od wypadku, gdy pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania. Umowa zawarta w ten sposób będzie ważna, chyba że druga strona o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć (np. okres ważności pełnomocnictwa wynika z jego treści albo możliwe było potwierdzenie jego ważności u mocodawcy, itp.).

Szczególny przedmiot umowy, jakim jest nieruchomość wymaga od stron transakcji zachowania podwyższonej staranności. Stosując się do tej zasady należy wszakże mieć na względzie nie tylko treść umowy oraz status prawny nieruchomości ale także ważność pełnomocnictwa osoby zastępowanej.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający
Wrzesień 21, 2017        Brak Komentarzy

Polecane serwisy