Archiwum - Marzec, 2017

Podział nieruchomości quoad usum a pozwolenie na budowę

Faktyczny podział nieruchomości wspólnej poprzez przydział jej poszczególnych części do wyłącznego użytku poszczególnym współwłaścicielom (łac. quoad usum), jest coraz częściej spotykaną konstrukcją prawną. Wykorzystuje go się przykładowo przy przydzielaniu miejsc postojowych w hali garażowej, a także do wydzielenia przydomowych ogródków. Na znaczeniu zyskuje on zaś, gdy nieruchomość gruntowa zabudowana zostaje czy to domem bliźniaczym, czy też domami w zabudowie szeregowej. W tego typu przypadkach, bowiem często nieruchomość gruntowa stanowi przedmiot współwłasności. Umowa quoad usum pozwala zatem na przydzielenie każdemu ze współwłaścicieli określonych części działki z przeznaczeniem do wyłącznego korzystania przez nich.

Co daje taka umowa? Wprowadza ona faktyczny podział nieruchomości, który wszakże należy odróżnić od podziału prawnego. Formalnie bowiem dana nieruchomość nadal pozostaje przedmiotem współwłasności, zmianie ulegają jedynie zasady jej zagospodarowania. Z części działki przydzielonej jednemu ze współwłaścicieli, pozostali współwłaściciele nie mogą korzystać. Tworzy to zatem surogat wyłącznego władztwa nad nieruchomością. Przy jednoczesnym braku konieczności dokonywania kosztownego podziału nieruchomości wspólnej.

Podział nieruchomości quoad usum nie wymaga przy tym formy aktu notarialnego, jedynie gdy ma on zostać uwidoczniony w księdze wieczystej należy zadbać o notarialne poświadczenie podpisów. W innych przypadkach wystarczy zwykła forma pisemna. Należy jedynie pamiętać o tym, że na tego typu umowę muszą zgodzić się wszyscy aktualni współwłaściciele, co jest istotne zwłaszcza w przypadku wspólnot mieszkaniowych. Jeżeli konsensus taki nie zostanie osiągnięty, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przedmiotowej kwestii przez sąd.

Wróćmy jednakże na grunt uprawnień współwłaściciela do części działki przydzielonej mu na mocy takiej umowy. Fakt, że nie znosi ona współwłasności przesądza o tym, że – co do zasady – użytkownik taki może dokonywać na owym fragmencie nieruchomości wspólnej, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, jedynie czynności zwykłego zarządu. Inne działania wymagają zaś zgody wszystkich współwłaścicieli albo rozstrzygnięcia sądowego.

W tak przedstawionym stanie faktycznym i prawnym zadań należy zatem pytanie, czy współwłaściciel legitymujący się prawem z umowy quoad usum może samodzielnie zagospodarować przydzielony mu fragment działki poprzez postanowienie na nim obiektu budowlanego wymagającego pozwolenia na budowę? Wbrew pozorom nie musi tu chodzić o odrębny budynek, a przykładowo o altanę, czy też dostawienie drewnianego balkonu do już istniejących zabudowań.

Okazuje się, że odpowiedź nie jest jednoznaczna, a sądy administracyjne rozstrzygające odwołania od decyzji organów architektoniczno-budowlanych nie wypracowały w pełni jednolitej linii orzeczniczej. W myśl natomiast najpopularniejszego poglądu: określenie quoad usum czyli do wyłącznego korzystania z części rzeczy wspólnej nie znosi współwłasności, ma charakter tymczasowy i w razie zmiany stosunków może być zmienione zarówno umową stron jak i orzeczeniem Sądu. Z tych względów podział do wyłącznego korzystania przez współwłaścicieli wydzielonych części przedmiotu współwłasności dokonany nawet przez Sąd nie stanowi prawa dysponowania nieruchomością w celach budowlanych chyba, że w umowie lub orzeczeniu takie uprawnienie jest zawarte (zob. np. wyrok NSA z 28.07.1998 r., IV SA 2429/97, wyrok NSA z 20.04.2016 r., II OSK 1975/14).

Reasumując, decydując się na dokonanie faktycznego podziału nieruchomości gruntowej do korzystania warto zadbać aby w umowie, bądź orzeczeniu sądu wydanym na wniosek części współwłaścicieli, znalazł się zapis mówiący o tym, że poszczególni współwłaściciele uprawnieni są – w granicach przydzielonych im części nieruchomości – do dysponowania nimi na cele budowlane.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Marzec 20, 2017        Brak Komentarzy

Umowa przedwstępna cz. 2

Podstawową funkcją umowy przedwstępnej jest wyrażony przez obie strony zamiar zawarcia umowy przyrzeczonej w przyszłości. Jeżeli dla każdej ze stron finalna transakcja jest istotna, to umowa przedwstępna zawierana jest w formie właściwej dla umowy przyrzeczonej. Pozwala to bowiem na dochodzenie zawarcia tej ostatniej przed sądem. Dodatkowym zabezpieczeniem osiągnięcia porządanego skutku jest wpisanie w księdze wieczystej wzmianki o zawaciu umowy przedwstępnej. W tym miejscu pojawia się pytanie, kiedy takie roszczenie może zostać wykreślone z księgi wieczystej, oczywiście pomijając wpisanie w niej nabywcy w oparciu o umowę przyrzeczoną.

Rozwiązań w tym zakresie jest kilka. Pierwszym z nich jest rozwiązanie umowy przedwstępnej za porozumieniem stron i złożenie stosownego wniosku o wykreślenie przez osobę, której roszczenie z umowy przedwstępnej przysługiwało. Częściej wszakże zdarzają się przypadki, gdy nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wtedy, wpisane w księdze wieczystej roszczenie o przeniesienie własności lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości może być – po upływie roku od dnia wpisu w księdze wieczystej – wykreślone na jednostronne żądanie właściciela lub wieczystego użytkownika, jeżeli w tym terminie nie złożono wniosku o wpis prawa, którego dotyczy roszczenie. Jeżeli zaś złożony w tym terminie wniosek nie został uwzględniony, roszczenie może być wykreślone z chwilą uprawomocnienia się orzeczenia odmawiającego uwzględnienia wniosku.

Jeżeli zaś uprawniony z umowy przedwstępnej (przyszły nabywca) przed upływem roku od dnia ww. wpisu wystąpił do sądu o przeniesienie lub ustanowienie prawa objętego umową przedwstępną, wskazany termin do wykreślenia roszczenia liczy się od dnia zakończenia postępowania sądowego, jednakże w razie nieuwzględnienia żądania roszczenie może być wykreślone z chwilą zakończenia postępowania.

Wygaśnięcie albo rozwiązanie umowy przedwstępnej umożliwia zawarcie umowy z kolejnym nabywcą. Pamiętać przy tym należy, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się, co do zasady, po upłwie roku od od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Nadto, istotna jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Dlatego przed zawarciem kolejnej umowy warto chociażby złożyć wniosek o wykreślenie wpisu odnoszącego się do poprzedniej umowy przedwstępnej. Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza bowiem m.in. wzmianka o wniosku.

Kolejną instytucją mającą zabezpieczać strony umowy przedwstępnej przed nielojalnością drugiej z nich, jest zadatek. Klauzula ta, o ile nic innego nie wynika z jej treści, oznacza że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W pierwszym wypadku zatem dany zadatek przepada na rzecz drugiej strony. W drugim natomiast, strona która go otrzymała zobowiązana jest nie tylko do jego zwrotu, ale także do wypłaty sumy mu odpowiadającej. Strona, która go pierwotnie dała otrzymuje go zatem z powrotem oraz dodatkowo równowartość zadatku. Zadatek pełni tutaj zatem rolę odszkodowania.

W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. Podobnie, w przypadku rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Ostatnim zagadnieniem związanym z umową przedwstępną, o którym należy wspomnieć, jest zawieranie tego typu umów pod warunkiem. Wiąże się to z faktem, że prawo cywilne chroniąc pewność obrotu gospodarczego, wprost zakazuje sprzedaży nieruchomości pod warunkiem albo z zastrzeżeniem terminu (zob. art. 157 k.c.). Takiego zakazu nie ma wszakże w odniesieniu do umowy przedwstępnej, czy też umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości. Sam warunek natomiast może wynikać zarówno z woli stron, np. gdy strony ustalają wykonanie dodatkowych prac, bądź uzależniają transakcję od uzyskania finansowania, bądź też z przepisu prawa. Ta ostatnia sytuacja będzie miała miejsce w przypadku zastrzeżenia prawa pierwokupu. Sprzedaż nieruchomości osobie trzeciej będzie możliwa dopiero, gdy uprawniony z tego prawa nie skorzysta z niego. Najczęściej zaś decyzja uprawnionego z prawa pierwokupu nie jest znana sprzedającemu w chwili zawierana umowy z osobą trzecią.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Marzec 8, 2017        Brak Komentarzy

Umowa przedwstępna cz.1

Real estate contract

Umowa przedwstępna cz.1

W obrocie nieruchomościami spotykamy wiele rodzajów umów poprzedzających umowę przenoszącą własność względnie użytkowanie wieczyste nieruchomości na nabywcę. Najczęściej możemy natrafić na umowy rezerwacyjne, wstępne, przedwstępne oraz deweloperskie.

Dwie pierwsze nie zostały uregulowane w ustawach, a ich przedmiotem jest przyznanie czasowego pierwszeństwa do zawarcia umowy przedwstępnej albo deweloperskiej na daną nieruchomość. Zawierane są one z dwóch zasadniczych powodów. Pierwszym jest udzielenie zainteresowanemu dodatkowego czasu na podjęcie finalnej decyzji w przedmiocie zakupu nieruchomości. Drugą czasowa niemożność zawarcia umowy deweloperskiej z uwagi na stopień zaawansowania inwestycji, w tym oczekiwanie na przygotowanie dokumentów mających stanowić załączniki do umowy deweloperskiej. Umowy te dają niewielkie uprawnienia klientom oraz stwarzają najczęściej jedynie iluzoryczną ochronę – umowa zabezpieczona jest najczęściej niewielkim – w porównaniu do ceny nieruchomości – zadatkiem.

Umowę przedwstępną należy odróżnić również od umowy deweloperskiej, ta ostatnia bowiem stanowi umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Umowa deweloperska jest zatem niezwykle silną umową obligacyjną wpisywaną dodatkowo do księgi wieczystej. Jednakże ma ograniczony zakres, zarówno podmiotowy (jedną z jej stron musi być deweloper), jak i przedmiotowy (dotyczy określonych typów nieruchomości, które to dodatkowo mają dopiero powstać na skutek działań dewelopera).

Czym jest zatem umowa przedwstępna? Zgodnie z definicją zawartą w Kodeksie cywilnym, jest to po prostu umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy zwanej umową przyrzeczoną (zob. art. 389-390 k.c.). Kodeks wymaga przy tym aby umowa przedwstępna zawierała jedynie istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, nie musi jednak zawierać terminu jej zawarcia. Nie jest także wymagane, aby umowa przedwstępna była zawierana w formie aktu notarialnego. Nadto, umowa ta nie musi wprost poprzedzać zawarcia umowy sprzedaży.

Umowę tą zawiera się najczęściej w tych przypadkach, gdy nie jest możliwe zawarcie umowy deweloperskiej, czyli np. w transakcjach zawieranych na rynku wtórnym, bądź gdy przyszłym sprzedającym nie jest deweloper. Pozwala ona nabywcy na pozyskanie finansowania, a sprzedawcy na dokończenie budowy, czy też doprowadzenie do wygaszenia ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość, itp. Przyjrzyjmy się zatem obecnie poszczególnym elementom umowy przedwstępnej:

  1. treść – w przypadku umowy dotyczącej nieruchomości, prócz danych stron, należy precyzyjnie okreslić samą nieruchomość oraz wskazać jej cenę, bądź sposób jej ustalenia. Częstokroć w umowie wskazuje się również dalsze obowiązki, które mają zostać wykonane przez strony do czasu zawarcia umowy przyrzeczonej, np. uzyskanie stosownych zaświadczeń przez sprzedawcę, czy też uporządkowanie nieruchomości,

  2. czas zawarcia umowy przyrzeczonej – umowa przedwstępna nie musi go określać. W takim przypadku powinna zostać zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Co ważne, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia,

  3. forma – ustawa nie wymaga żadnej formy szczególnej. Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości może zatem zostać zawarta nawet w zwykłej formie pisemnej. Jednkże, tylko gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (umowa sprzedaży nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego), strona uprawniona może dochodzić przed sądem zawarcia umowy przyrzeczonej. Nadto, podstawą wpisu prawa w księdze wieczystej nie może być umowa zawarta w zwykłej formie pisemnej, a tylko wpis wzmianki o zawarciu umowy przedwstępnej w księdze wieczystej daje gwarancję powszechnej znajomości tego faktu,

  4. skutki niewykonania umowy – rodzaj skutków zależny jest od formy umowy. Jeżeli umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości została zawarta w zwykłej formie pisemnej, to uprawniony może domagać się jedynie niewielkiego odszkodowania (w granicach tzw. ujemnego interesu umownego), chyba że w umowie przewidziano dodatkowo zadatek albo karę umowną. Jedynie w przypadku zawarcia ww. umowy w formie aktu notarialnego możliwe jest dochodzenie na drodze sądowej zawarcia umowy przyrzeczonej. Wyrok zapadły w takiej sprawie wywołuje skutek zawarcia umowy przyrzeczonej.

W kolejnym artykule omówione zostaną szerzej szczególowe zagadnienia związane z umową przedwstępną, takie jak: zadatek, wpis roszczenia z umowy do księgi wieczystej, a także zawarcie umowy przedwstępnej pod warunkiem.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Marzec 6, 2017        Brak Komentarzy

Polecane serwisy