Archiwum - Czerwiec, 2016

Okazyjna cena nie zawsze jest okazją, czyli o niektórych ryzykach w nabywaniu nieruchomości

paraKażdy rodzaj nieruchomości stanowi przeważnie mienie o znacznej wartości, stąd też nabywanie tego typu rzeczy poprzedzić należy dokładną weryfikacją stanu prawnego danej działki, lokalu, bądź budynku. Niestety ograniczenie się tylko do zapoznania się z treścią księgi wieczystej może nie być wystarczające do ochrony nabytego prawa własności.

W tym wpisie poruszyć pragnę mniej znane zagrożenie występujące w obrocie nieruchomościami, którym jest roszczenie wierzycieli sprzedawcy nieruchomości o uznanie umowy sprzedaży za bezskuteczną (niemającą mocy prawnej) względem nich. Instytucja ta nazywa się potocznie skargą pauliańską i została uregulowana w przepisach art. 527-534 Kodeksu cywilnego.

Czym zatem jest skarga pauliańska, komu i kiedy przysługuje, a także jak się przed nią ochronić? Jak już wspomniałem wyżej przysługuje ona wierzycielom sprzedawcy nieruchomości, jeżeli sprzedaż doprowadziła do sytuacji, w której ów sprzedawca stał się niewypłacalny, albo poziom jego niewypłacalności powiększył się. W praktyce oznacza to przypadki, gdy jedynym bądź jednym z niewielu wartościowych składników majątku sprzedawcy była sprzedana przez niego nieruchomość. Wskutek jej sprzedaży wierzyciele nie mogą zatem zająć tejże nieruchomości i następnie sprzedać jej w toku egzekucji. Sprzedaż taka zbliżona jest, więc w skutkach do wyzbycia się majątku.

Aby możliwe było skorzystanie przez wierzycieli ze skargi pauliańskiej muszą oni dodatkowo udowodnić przed sądem, że sprzedawca miał świadomość ww. negatywnych dla wierzyciel skutków związanych ze sprzedażą nieruchomości. Ostatnim warunkiem pozwalającym na skuteczne domaganie się uznania umowy sprzedaży za bezskuteczną jest wykazanie przez wierzyciela, że nabywca takiej nieruchomości wiedział o tym, iż sprzedawca działa w celu pokrzywdzenia wierzycieli, albo przy zachowaniu należytej staranności nabywca mógł się o tym dowiedzieć. Z punktu widzenia kupującego ryzyko rodzi zwłaszcza ostatnia z przesłanek, czyli brak należytej staranności.

Jak zatem uchronić się przed takim zarzutem? Przede wszystkim w umowie sprzedaży należy zamieścić stosowne oświadczenie sprzedawcy, w którym potwierdzać on będzie, że dana czynność nie doprowadzi do pokrzywdzenia jego obecnych, bądź przyszłych wierzycieli. Należy także domagać się aby zbywca nieruchomości dostarczył nam aktualne zaświadczenia z organów podatkowych, z których wynikać będzie brak zaległości podatkowych. Ze skargi pauliańskiej mogą korzystać bowiem także wierzyciele publicznoprawni. Nadto, istnienie zaległości podatkowych świadczyć może również o tym, że sprzedawca posiada równocześnie innych wierzycieli. Podobnie, nie bez znaczenia będzie weryfikacja księgi wieczystej pod kątem wpisanych do niej roszczeń i ostrzeżeń. Naszą uwagę powinny zwrócić już same informacje o wzmiankach zamieszczonych w działach III i IV księgi wieczystej. Należy w takim wypadku dokładnie wyjaśnić czego owe wzmianki dotyczą. Wzmianka stanowi bowiem jedynie informację o fakcie złożenia wniosku o dokonanie wpisu w określonym dziale księgi wieczystej ale nie wynika z niej rodzaj tegoż wpisu. Tymczasem w dziale III wpisuje się m.in. roszczenia osób trzecich do danej nieruchomości (np. wierzycieli sprzedawcy), a także wydany przez sąd bądź inny uprawniony organ zakaz zbywania nieruchomości. W dziale IV zaś wpisywane są obciążenia hipoteczne.

Z pewnością wiedza nabywcy o istniejącej wzmiance ale brak weryfikacji czego związany z nią wniosek dotyczy może być podstawą zarzutu o brak należytej staranności kupującego w weryfikacji stanu prawnego nieruchomości oraz intencji sprzedawcy. Podobnie traktowane może być ograniczenie się do zamieszczenia samych oświadczeń zbywcy o braku jego zadłużenia, bez domagania się stosownych zaświadczeń potwierdzających taką okoliczność.

Co zaś oznacza wzmiankowana „bezskuteczność’? To forma fikcji prawnej na potrzeby postępowania egzekucyjnego. Wierzyciel dysponujący prawomocnym wyrokiem sądu stwierdzającym bezskuteczność umowy sprzedaży nieruchomości może bowiem prowadzić z niej egzekucję tak jakby była ona nadal własnością sprzedawcy. Stwierdzenie bezskuteczności nie prowadzi do anulowania sprzedaży, a właścicielem nieruchomości pozostaje nadal osoba, która ją kupiła. Ma ona wszakże obowiązek umożliwienia wierzycielowi sprzedawcy, który dysponuje ww. wyrokiem sądowym, prowadzenia egzekucji z tej nieruchomości. Kupujący nie odpowiada względem takiego wierzyciela innym majątkiem, a jedynie nabytą we ww. okolicznościach nieruchomością. Nabywca ma jednakże możliwość uniknięcia procesu sądowego oraz egzekucji z nieruchomości. Stanie się tak, gdy albo spłaci wierzyciela albo wskaże mu inny majątek dłużnika wystarczający do zaspokojenia wierzyciela.

Z punktu widzenia nabywcy istotne jest również to, że z pozwem opartym o skargę pauliańską wierzyciel może wystąpić jedynie w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości. Nadto, skutek takiego postępowania sądowego nastąpi dopiero z chwilą uprawomocnienia się wyroku sądowego. Do tego czasu wierzyciele sprzedawcy nie mogą prowadzić egzekucji ze sprzedanej nieruchomości. Celem zabezpieczenia takiej możliwości na przyszłości powinni jednakże wystąpić do sądu o wydanie zakazu zbywania nieruchomości do czasu zakończenia sprawy. Inaczej nieruchomość mogłaby być ponownie sprzedana, a kolejny nabywca mógłby już nie wiedzieć o roszczeniach wierzycieli pierwotnego sprzedawcy. To zaś praktycznie wykluczałoby możliwość wytoczenia powództwa przeciwko niemu.

Podsumowując dzisiejszy wpis, kupując nieruchomość należy dochować możliwie najwyższej staranności przy weryfikacji jej stanu prawnego. Pamiętać również trzeba o domaganiu się od sprzedawcy oświadczeń oraz zaświadczeń pozwalających na eliminację ryzyka związanego z dokonaniem przez niego czynności w celu pokrzywdzenia wierzycieli. Sygnałami, które powinny zwiększyć naszą czujność będą w szczególności bardzo atrakcyjna cena sprzedaży, pośpiech sprzedawcy, jego niechęć w przedkładaniu dodatkowych dokumentów, a także wzmianki wpisane w księdze wieczystej.

Na marginesie należy dodać, że w przypadku nabycia nieruchomości od członka rodziny, bliskiego znajomego albo przedsiębiorcy z którym stale się współpracuje. To nabywca, w przypadku pozwania go przez wierzyciela sprzedawcy, musi wykazać że nie wiedział o działaniu sprzedawcy z pokrzywdzeniem wierzycieli. Natomiast, jeżeli nieruchomość została przekazana w drodze darowizny, stan wiedzy obdarowanego w ogóle nie jest brany pod uwagę. W tym ostatnim wypadku wierzyciel musi jedynie wykazać, że darczyńca miał świadomość, że jego działanie doprowadzi do pogorszenia sytuacji wierzycieli.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Czerwiec 23, 2016        Brak Komentarzy

Ograniczenia w obrocie ziemią rolną

20150531_141602
W związku z faktem, iż wokół nowo wprowadzonej ustawy ograniczającej obrót ziemią rolną narosło wiele mitów, a nadto zagadnienie te jest stosunkowo często przedmiotem zapytań klientów Kancelarii, poniżej przedstawiam węzłowe zagadnienia dotyczące nowych uregulowań.
Na wstępie należy wskazać, iż jakkolwiek w/w ustawa zwana jest „ustawą o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa” to najważniejsze zmiany, z punktu widzenia obrotu nieruchomościami, zostały ujęte w „ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego” oraz „ustawie o księgach wieczystych i hipotece” i to do tych ustaw powinien zaglądnąć każdy Czytelnik, o ile będzie chciał zapoznać się z treścią uregulowań „ u źródła” .
Przede wszystkim wskazać należy, iż ustawa dotyczy nieruchomości rolnych w rozumieniu kodeksu cywilnego, czyli takich, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. Ustawodawca wskazuje, iż wystarczy, że nieruchomość może być wykorzystywana do produkcji rolniczej (nie tylko roślinnej, lecz również zwierzęcej lub rybnej), nawet gdy aktualnie nie jest wykorzystywana w takim celu. Jak widać definicja ta jest bardzo pojemna. Przydatna w ocenie czy dana nieruchomość jest, lub może być, wykorzystywana w produkcji rolniczej, będzie na pewno wizja lokalna nieruchomości oraz treść ewidencji gruntów i budynków, lecz dokumenty te nie mają mocy rozstrzygającej, i mogą być stosowane jedynie pomocniczo, ponieważ rozstrzygający jest jedynie stan faktyczny, chyba, że nieruchomość obejmuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (dalej „plan miejscowy”).
W przypadku gdy plan miejscowy przewiduje, iż dana nieruchomość jest przeznaczona na inny cel niż rolnictwo, to zapis ten ma pierwszeństwo przed faktycznym sposobem korzystania z gruntu, i do takiej nieruchomości nie będzie się stosować żadnych ograniczeń.
Warto podkreślić, iż inne dokumenty planistyczne takie jak decyzje o warunkach zabudowy, pozwolenia na budowę lub studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego gminy, nie będą miały żadnego znaczenia dla stosowania nowo wprowadzonej ustawy ( z pewnymi jednakże wyjątkami o których w dalszej części artykułu).
Godzi się przypomnieć, iż nieruchomość to wycinek kuli ziemskiej dla którego prowadzi się jedną księgę wieczystą. Nie można nieruchomości mylić z działką, ponieważ działka jest częścią nieruchomości, zaś nieruchomość może się składać z jednej lub kilku działek. Dla tematu poruszanego w niniejszym artykule nie ma jednak znaczenia z ilu działek składa się nieruchomość, lecz jedynie znaczenie będzie miała powierzchnia całej nieruchomości (czyli ta wpisana w księdze wieczystej jako powierzchnia całej nieruchomości dla której prowadzi się księgę wieczystą), ze względu na fakt, iż ustawa wprowadza szereg wyjątków od obowiązku jej stosowania, o czym poniżej.

Wyjątki do stosowania ograniczeń

Od powyższej zasady (czyli stosowania ograniczeń w zakupie nieruchomości rolnych), są cztery wyjątki:
– nieruchomość, choć rolna, jest przeznaczona w planie miejscowym na cele inne niż rolne
– nieruchomość rolna ma powierzchnię mniejszą niż 0,3 ha (warto podkreślić – nie równą, lecz mniejszą)
– nieruchomość rolna o powierzchni do 0,5 ha (czyli równa lub mniejsza 0,5 ha) w dniu 30 kwietnia 2016 jest zabudowana budynkami mieszkalnymi oraz budynkami i budowlami oraz urządzeniami niewykorzystywanymi obecnie w produkcji rolniczej (czyli kiedyś budynek mógł być np. chlewem lecz ważne aby teraz nie był wykorzystywany w tym celu) i gruntami przyległymi, jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą i nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych (należy przyjąć, iż w przypadku wyłączenia gruntu z produkcji rolnej nieruchomość taka przestaje być nieruchomością rolną a więc ustawa ww w ogóle nie ma do niej zastosowania)- zapis ten potocznie dotyczy siedlisk rolniczych
– nieruchomość rolna, która w dniu 30 kwietnia 2016 r. jest objęta ostateczną decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przewidującą przeznaczenie nieruchomości rolnej na cele inne niż rolne (czyli decyzją od której nie przysługuje odwołanie w trybie administracyjnym – w praktyce jest to decyzja od której złożono odwołanie i organ administracji drugiej instancji podtrzymał treść decyzji z dniem najpóźniej 29 kwietnia 2016 r. , lub której termin na odwołanie minął najpóźniej w dniu 29 kwietnia 2016 r.)

Podział nieruchomości jako sposób wyłączenia nieruchomości rolnej spod działania ustawowych ograniczeń w obrocie.
Warto w tym miejscu szczególnie zwrócić uwagę, iż ustawa nie ma zastosowania do nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha, zaś ustawa o gospodarce nieruchomościami w art. 94 przewiduje, iż podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli podział ten nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi albo jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z treścią ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zawierającej postanowienie odnośnie podziału nieruchomości) dla nieruchomości rolnych zawsze będzie dopuszczalne w przypadku gruntów rolnych klasy IV-VI. W przypadku pozostałych klas (czyli I-III) wydanie decyzji o warunkach zabudowy (zawierającej postanowienia odnośnie podziału) będzie dopuszczalne w wypadku gdy grunt rolny, albo jest objęty zgodą Ministra Rolnictwa na przeznaczenie na cele nierolnicze, uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które obowiązywały w dniu wejścia w życie ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn.: Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.), tj. 1 stycznia 1995 r. (nawet jeżeli plany te już nie obowiązują) albo wtedy gdy łącznie spełnione są 4 warunki :
1.co najmniej połowa powierzchni każdej zwartej części gruntu zawiera się w obszarze zwartej zabudowy (przy czym „obszar zwartej zabudowy” to obszar wyznaczony przez obwiednię prowadzoną w odległości 50 m od zewnętrznych krawędzi skrajnych budynków tworzących zwartą zabudowę lub po zewnętrznych granicach działek, na których położone są te budynki, jeśli ich odległość od tych granic jest mniejsza niż 50 m, zaś „zwarta zabudowa” to zgrupowanie nie mniej niż 5 budynków, za wyjątkiem budynków o funkcji wyłącznie gospodarczej, pomiędzy którymi największa odległość sąsiadujących ze sobą budynków nie przekracza 100 m)
2.grunty położone są w odległości nie większej niż 50 m od granicy najbliższej działki budowlanej (czyli w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami: zabudowanej działki gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce);
3. grunty położone są w odległości nie większej niż 50 metrów od drogi publicznej (przy czym w rozumieniu ustawy do drogach publicznych drogą publiczną jest droga zaliczona na podstawie tej ustawy do jednej z kategorii dróg, z której może korzystać każdy, zgodnie z jej przeznaczeniem; wyróżniamy następujące kategorie dróg publicznych:1) drogi krajowe; 2) drogi wojewódzkie; 3) drogi powiatowe; 4) drogi gminne.))
4. powierzchnia gruntów rolnych klas I-III, których dotyczy zmiana, nie przekracza 0,5 ha, bez względu na to czy stanowią jedną całość czy stanowią kilka odrębnych części (zapis ten dotyczy sytuacji gdy wprawdzie powierzchnia nieruchomości jest większa niż 0,5 ha, lecz powierzchnia umiejscowionych na niej gruntów rolnych klas I-III łącznie jest mniejsza niż 0,5 ha. Istotna jest w związku z tym nie powierzchnia całej nieruchomości, lecz łączna powierzchnia gruntów o klasie I-III. Jeżeli powierzchnia gruntów o klasie I-III jest większa niż 0,5 ha to zgoda Ministra Rolnictwa jest wymagana, a tym samym nie uzyskamy decyzji o warunkach zabudowy.).

Warto pamiętać, iż po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy właściciel będzie mógł podzielić w sposób fizyczny nieruchomość poprzez założenie dla każdej działki osobnej księgi wieczystej, a tym samym o ile wyodrębnione działki będą mniejsze niż 0,3 ha, nie będzie się do nich stosowało ograniczeń w obrocie nieruchomościami rolnymi. Dotychczas schemat transakcji dotyczącej gruntu rolnego z decyzją o warunkach zabudowy był taki iż zawierano umowę sprzedaży nieruchomości i w akcie notarialnym sprzedaży składano wniosek o wyodrębnienie działki i założenie dla niej nowej księgi wieczystej. Aktualnie proces ten będzie prawdopodobnie przebiegał odwrotnie tj. właściciel najpierw będzie wyodrębniał poszczególne działki (mniejsze niż 0,3 ha) do odrębnych ksiąg wieczystych, a następnie je sprzedawał bez ograniczeń. Będzie to sposób najbezpieczniejszy, ponieważ wyklucza jakiekolwiek ryzyko zakwestionowanie ważności umowy zbycia nieruchomości rolnej (o co może się pokusić Agencja Nieruchomości Rolnych w przypadku gdyby sprzedawana była działka, nawet mniejsza niż 0,3 ha, lecz bez uprzedniego wyodrębnienia i założenia księgi wieczystej).

Ograniczenia w obrocie – zasady

W innych przypadkach, niż wskazane powyżej, obrót ziemią rolną będzie podlegał opisanym niżej ograniczeniom.
Ziemię rolną będzie mógł swobodnie kupić jedynie rolnik indywidualny, pozostałe osoby będą musiały uzyskać zgodę na nabycie nieruchomości wydawaną w formie decyzji przez Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych (dalej ANR).
Rolnikiem indywidualnym w rozumieniu ustawy jest:
– osoba fizyczna (więc osoby prawne są wyłączone z tej definicji)
– będąca właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha ,
– posiadająca kwalifikacje rolnicze
– zamieszkała co najmniej 5 lat w gminie na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego
– prowadząca przez te 5 lat to gospodarstwo osobiście

Ograniczenie powyższe (czyli konieczność uzyskania zgody na nabycie nieruchomości) nie dotyczy przede wszystkim:
– osoby bliskiej zbywcy (czyli zstępnych – dzieci, wnuki, prawnuki; wstępnych – rodzice, dziadkowie, pradziadkowie; rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione) oraz
– osób prawnych działających na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego, stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz ustawy o gwarancjach wolności sumienia i wyznania (czyli osób prawnych powstałych na podstawie statutu zarejestrowanego kościoła lub związku wyznaniowego; do rejestracji kościoła lub związku konieczne jest uzyskanie podpisów 100 członków oraz przedstawienie projektu statutu i informacji o dotychczasowych formach życia religijnego i metodach działania kościoła lub innego związku wyznaniowego na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej; informacji o podstawowych celach, źródłach i zasadach doktrynalnych, obrzędach religijnych; adres siedziby kościoła lub innego związku wyznaniowego oraz dane osób wchodzących do kierowniczych organów wykonawczych – szczegółowe zasady rejestracji związku wyznaniowego znajdują się w „ustawie o gwarancjach wolności sumienia i wyznania”)
– dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego (czyli spadkobiercy oraz osoby, które w testamencie otrzymały nieruchomość od spadkodawcy, nie będą musiały występować o zgodę)
– na podstawie art. 151 kc (czyli sytuacji, w której sąsiad przekroczy granicę sąsiedniego gruntu w trakcie budowy budynku, i właściciel zajętego gruntu ma roszczenie o wykup części zajętego gruntu przez „przekraczającego”)
-na podstawie art. 231 kc (czyli sytuacji, w której wybudowano budynek na cudzym gruncie i właściciel budynku zażąda od właściciela gruntu przeniesienia własności gruntu, względnie właściciel gruntu zażąda od właściciela budynku nabycia zajętej części gruntu)
– w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego które jest uregulowane w ustawie prawo restrukturyzacyjne z 2015 r. (przy czym postępowanie sanacyjne jest jedynym z postępowań restrukturyzacyjnych, które obok uniknięcia upadłości dłużnika w drodze zawarcia układu z wierzycielami, ma także doprowadzić do uzdrowienia sytuacji gospodarczej dłużnika przez przeprowadzenie działań sanacyjnych na podstawie planu restrukturyzacyjnego)

Przesłanki wydania zgody przez Prezesa ANR
Prezes Agencji Nieruchomości Rolnych wydaje zgodę w formie decyzji na wniosek właściciela, jeżeli wykaże on, że nie było możliwości sprzedaży nieruchomości rolnikowi indywidualnemu lub osobom wskazanym w akapicie wyżej, a nadto nabywca daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.
Nabywcą w tym wypadku (czyli takim który chce zakupić nieruchomość za zgodą Prezesa ANR) może być zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna. Decyzja ma charakter związany a nie uznaniowy (Prezes ANR „wydaje decyzję” , a nie „może wydać decyzję”) , co oznacza, iż w przypadku spełnienia przesłanek przez wnioskodawcę , Prezes ANR jest zobligowany wydać decyzję pozytywną. Trzeba jednakże zwrócić uwagę, iż w ustawie nie dookreślono, co należy rozumieć pod pojęciem „wykaże, że nie było możliwości sprzedaży rolnikowi indywidualnemu”, ani też co oznacza „dawanie rękojmi należytego prowadzenia działalności rolniczej”. Są to pojęcia nieostre i jednocześnie bardzo pojemne i w praktyce sprawiają, iż Prezes ANR będzie mógł w sposób uznaniowy decydować o tym, kto uzyska decyzję pozytywną, a kto negatywną. Jedynym czynnikiem faktycznym determinującym wydawanie decyzji pozytywnych będzie czynnik ekonomiczny, o czym w dalszej części artykułu.
Ustawa przewiduje również możliwość wystąpienia o zgodę na nabycie do Prezesa ANR przez osobę fizyczną zamierzającą utworzyć gospodarstwo rodzinne, która posiada kwalifikacje rolnicze i daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej oraz zobowiąże się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego,
W przypadku niewyrażenia zgody na zakup nieruchomości i otrzymania żądania zbywcy (złożonego w terminie 1 miesiąca od momentu gdy decyzja o niewyrażeniu zgody stała się ostateczna), Prezes Agencji jest zobowiązany do złożenia oświadczenia woli o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej równowartości rynkowej określonej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego. Jeżeli zbywca nie zgadza się z ceną zaproponowaną przez Prezesa Agencji może, albo wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej nieruchomości, albo cofnąć żądanie nabycia nieruchomości przez Agencję.
W przypadku uzyskania zgody i dokonania transakcji zakupu, nabywca który uzyskał zgodę, musi prowadzić gospodarstwo rolne przez okres minimum 10 lat , a co więcej, jeżeli jest osobą fizyczną to musi to czynić osobiście. W okresie tych dziesięciu lat nie można ani zbyć nieruchomości ani też oddać w posiadanie innym podmiotom (czyli nie można zawrzeć żadnej umowy przenoszącej posiadanie nieruchomości rolnej takiej jak dzierżawa, najem, użyczenie, użytkowanie, służebność itp.), chyba, że sąd na wniosek właściciela wyrazi zgodę na dokonanie takiej czynności, z przyczyn losowych, niezależnych od właściciela.
Powyższe zasady stosuje się zarówno do nabycia (zbycia) użytkowania wieczystego jak i udziału w nieruchomości, co oznacza, iż ustawodawca wykluczył możliwość dokonywania transakcji „na raty” (dokonania dwóch lub więcej transakcji dotyczących udziałów zamiast jednej transakcji dotyczącej całości) z pominięciem konieczności uzyskania zgody Prezesa ANR.

Prawo pierwokupu nieruchomości rolnej
Kolejnym ograniczeniem, niezależnym od kwestii zgody Prezesa ANR na nabycie nieruchomości przez osobę inną niż rolnik indywidualny, jest ustanowienie ustawowego prawa pierwokupu na rzecz dzierżawców nieruchomości rolnych w pierwszej kolejności, i Agencji Nieruchomości Rolnych w drugiej kolejności. Prawo pierwokupu dotyczy wyłącznie umowy sprzedaży (nie ma zastosowania w przypadku innego rodzaju umów np. zamiany lub darowizny itp.)
Prawo pierwokupu przysługuje dzierżawcy w przypadku gdy umowa dzierżawy została zawarta w formie pisemnej i ma datę pewną (datą pewną jest np. sporządzenie umowy w formie notarialnie poświadczonej lub dokonanie adnotacji na dokumencie przez organ administracji, organ jednostki samorządu terytorialnego lub notariusza) i była wykonywana przez co najmniej 3 lata od tej daty i nabywana nieruchomość wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.
W przypadku gdy nieruchomość nie jest dzierżawiona lub też nie przysługuje dzierżawcy prawo pierwokupu (np. dzierżawa trwa zbyt krótko), uprawniona z tytułu pierwokupu jest Agencja Nieruchomości Rolnych działająca na rzecz Skarbu Państwa.
Oznacza to, iż będzie musiała zostać zawarta umowa warunkowa sprzedaży nieruchomości celem umożliwienia dzierżawcy lub też Prezesowi Agencji Nieruchomości Rolnych, wykonania pierwokupu. Następnie sprzedający (a w praktyce notariusz) jest zobowiązany do wysłania egzemplarza umowy warunkowej zobowiązującej sprzedaży do uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu (dzierżawcy lub Agencji nieruchomości Rolnych) celem umożliwienia im wykonania prawa pierwokupu. Dopiero po upływie terminów przewidzianych w kodeksie cywilnym tj. 1 miesiąca od momentu otrzymania przez uprawnionego (w tym wypadku dzierżawcę albo Agencję Nieruchomości Rolnych) zawiadomienia o zawarciu umowy warunkowej zobowiązującej sprzedaży, można zawrzeć umowę ostateczną rozporządzającą sprzedaży.
Ponadto zawarcie umowy z pominięciem prawa pierwokupu dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych, powoduje, iż umowa ta jest nieważna z mocy prawa i osoba uprawniona (dzierżawca lub Agencja Nieruchomości Rolnych) może złożyć pozew o unieważnienie umowy do sądu powszechnego. W przypadku uwzględnienia powództwa właścicielem nieruchomości na powrót stanie się sprzedający, zaś kupujący będzie miał do niego roszczenie o zwrot zapłaconej ceny. Warto podkreślić, iż uwzględnienia powództwa o unieważnienie umowy nie powoduje, iż dla uprawnionego (w tym przypadku dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych) otwiera się termin na wykonanie prawa pierwokupu. W takim przypadku całość umowy jest nieważna i traktuje się ją tak jakby nie była zawarta (tak III CKN 453/99 – Wyrok Sądu Najwyższego), więc uprawniony nie ma możliwości złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. Oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu składa się w formie aktu notarialnego. Z chwilą złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu właścicielem nieruchomości staje się składający oświadczenie (czyli dzierżawca lub Skarb Panstwa) i ten podmiot jest wpisywany do księgi wieczystej.
Prawo pierwokupu nie przysługuje w przypadku, gdy nabywcą nieruchomości rolnej jest jednostka samorządu terytorialnego, Skarb Panstwa, osoba bliska zbywcy, jak również w przypadku gdy nabycie nieruchomości rolnej następuje za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wydaną w związku ze zbyciem na rzecz innej osoby niż rolnik indywidualny na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, lub za zgodą Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych wydaną na podstawie ustawy o gosopdarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Co istotne uzyskanie zgody Prezesa Agencji wyłącza stosowanie nie tylko prawa pierwokupu ANR ale również prawa pierwokupu dzierżawcy.
Ponadto prawo pierwokupu nie przysługuje również ANR, jeżeli w wyniku transakcji następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego (jednak do powierzchni nie większej niż 300 ha) i nabywana nieruchomość jest położona w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca lub w gminie sąsiedniej.
W przypadku gdy cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, to wykonujący prawo pierwokupu (czyli dzierżawca lub Prezes ANR), może w terminie 14 dni od złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości.
Prawo pierwokupu akcji lub udziałów
Ustawodawca przewidział również prawo pierwokupu udziałów lub akcji w spółkach które są właścicielami nieruchomości rolnych. Uczyniono to zapewne w celu zapobiegania obchodzeniu ustawy poprzez wnoszenie gruntów rolnych aportem do spółki a następnie sprzedaż udziałów w spółce w miejsce sprzedaży nieruchomości. Taki wybieg został wyłączony poprzez ustanowienie prawa pierwokupu udziałów w spółkach będących właścicielami nieruchomości rolnych. Prawo pierwokupu nie dotyczy akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz sprzedaży akcji lub udziałów na rzecz osoby bliskiej.
Co istotne prawo pierwokupu akcji lub udziałów dotyczy jedynie umowy sprzedaży, w związku z czym nie dotyczy innego rodzaju transakcji dotyczących akcji lub udziałów (jak zamiana, darowizna, użyczenie, przewłaszczenie na zabezpieczenie itp.). W przypadku zawarcia innego rodzaju transakcji (czyli innej niż umowa sprzedaży) będzie ANR przysługiwało jednak specjalne prawo nabycia, o czym będzie mowa dalszej części artykułu.
W przypadku gdy cena udziałów lub akcji rażąco odbiega od ich wartości rynkowej, ANR może wystąpić do sądu o ustalenie ceny tych udziałów. Do wykonania prawa pierwokupu akcji lub udziałów stosuje się przepisy kodeksu cywilnego dotyczące pierwokupu nieruchomości, a więc ANR ma 1 miesiąc na jego wykonanie od chwili gdy otrzymała zawiadomienie o zawarciu umowy warunkowej.

Prawo nabycia od spółki osobowej
Ustawa wprowadziła również prawo nabycia nieruchomości rolnej od spółki osobowej w przypadku, gdy nastąpiła zmiana lub przystąpienie nowego wspólnika do spółki osobowej w rozumieniu kodeksu spółek handlowych (czyli każdej innej niż spółka z o.o., spółka akcyjna lub spółka cywilna). Nabycie tej nieruchomości polega na złożeniu przez ANR oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej za zapłatą jej równowartości pieniężnej. Spółka powinna w terminie 1 miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej w wyniku której nastapiła zmiana lub przystąpienie nowego wspólnika, powiadomić ANR o dokonaniu czynności prawnej. Oświadczenie ANR może być złożone w terminie 1 tygodnia od momentu dowiedzenia się o dokonanej zmianie. Oświadczenie ANR musi mieć formę aktu notarialnego. Prawa nabycia nie stosuje się w przypadku gdy nowym wspólnikiem staje się osoba bliska dotychczasowego wspólnika.
Prawo nabycia w przypadku dokonania zbycia innego niż sprzedaż
Ustawa wprowadziła również prawo nabycia nieruchomości rolnej w przypadku zawarcia umów innych niż umowa sprzedaży, wykonania jednostronnej czynności prawnej dotyczącej nieruchomości rolnej, nabycia nieruchomości rolnej w wyniku wydania orzeczenia sądu, organu administracji, orzeczenia sądu lub organu egzekucyjnego na podstawie przepisów o postępowaniu egzekucyjnym, innej czynności prawnej lub zdarzenia prawnego, w szczególności zasiedzenia, dziedziczenia, zapisu windykacyjnego, dotyczącego nieruchomości rolnej lub gospodarstwa rolnego, podziału przekształcania bądź łączenia spółek handlowych. Istotne jest, iż wynikiem powyższych czynności powinno być nabycie nieruchomości rolnej przez inny podmiot niż ten który był jej dotychczasowym właścicielem.
Prawo nabycia nie przysługuje w przypadku:
gdy w wyniku przeniesienia własnosci następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego (jednak maksymalnie do 300 ha)
gdy przeniesienie własności następuje za zgodą Prezesa ANR (wydaną na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego lub ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa – przesłanki wydania zgody omówiono w pierwszej części artykułu)
nabycia nieruchomości rolnej dokonuje osoba bliska zbywcy
nabycia nieruchomości rolnej w wyniku dziedziczenia ustawowego albo dziedziczenia przez rolnika indywidualnego
nabycia przez rolnika indywidualnego w wyniku realizacji zapisu windykacyjnego (czyli części testamentu w której spadkodawca postanawia, że oznaczona osoba – spadkobierca testamentowy lub ustawowy- nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku, którą jest w prawie polskim chwila śmierci spadkodawcy. Osoba uprawniona z tytułu takiego zapisu to zapisobiorca)
nabycia nieruchomości na podstawie umowy z następcą uregulowanej w ustawie o ubezpieczeniu społecznym rolników (umowa zwarta z osobą co najmniej 15 lat młodszą od zbywającego dotycząca przeniesienia właściwości gospodarstwa rolnego z chwilą przejścia na emeryturę przez zbywcę. Umowy te zwykle przewiduję szereg świadczeń na rzecz zbywających w tym prawo do zamieszkiwania w zbywanym gospodarstwie, dostarczanie opału i elektryczności i inne, stąd też są bardzo podobne do umowy dożywocia uregulowanej w kodeksie cywilnym)
Nabycia nieruchomości przez osoby prawne należące do tego samego kościoła lub związku wyznaniowego

Prawo nabycia przez ANR przysługuje równie w przypadku nabycia udziałów lub akcji w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, w związku z czym częściowo wyłączono możliwość ominięcia prawa pierwokupu poprzez np. zamianę udziałów w spółce będącej właścicielem nieruchomości rolnej na udziały w innej spółce. Dokonując takiej transakcji można ominąć wprawdzie prawo pierwokupu, ale z chwilą dokonanie takiej transakcji ANR będzie przysługiwało prawo nabycia.
Wyłączono również możliwość ominięcia zarówno prawa pierwokupu jak i pierwszeństwa nabycia, poprzez sprzedaż całego gospodarstwa rolnego, ponieważ ustawa wprost przewiduje, iż stosuje się ją odpowiednio do nabycia gospodarstwa rolnego. Dzierżawcy prawo pierwokupu przysługuje jedynie wtedy gdy jest dzierżawcą całego gospodarstwa rolnego, a nie jedynie gruntu rolnego będącego częścią gospodarstwa.
Warto zwrócić uwagę, iż wszystkie powyższe zasady będą również stosowane do zbycia przez spadkobierców spadku lub części spadku albo udziału w spadku obejmującym gospodarstwo rolne lub nieruchomość rolną. Nabywcą takiego spadku lub udziału będzie mógł być rolnik indywidualny bez konieczności uzyskania zgody Prezesa ANR. Pozostali nabywcy będą mogli nabyć taki spadek jedynie po uzyskaniu stosownej zgody.

Zabezpieczenia roszczeń na nieruchomościach rolnych
W ustawie o księgach wieczystych i hipotece (art. 68) wprowadzono ograniczenie ustanawiania hipoteki na nieruchomościach rolnych do kwoty odpowiadającej wartości rynkowej nieruchomości. Sąd wieczystoksięgowy będzie uprawniony do badania czy hipoteka mająca być wpisana nie przekracza wartości nieruchomości, poprzez analizę operatu szacunkowego, który ma być dołączany do każdego wniosku o wpis hipoteki. Warto zwrócić uwagę, iż po pierwsze utrudni to zabezpieczanie roszczeń banków, które finansują nierzadko budowę domów na nieruchomościach rolnych w rozumieniu ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego (a więc dotyczy to również nieruchomości dla których wydano decyzję o warunkach zabudowy czyli de facto budowlanych , de iure rolnych), ponieważ z chwilą udzielenie kredytu hipoteka będzie mogła być ustanowiona jedynie do wysokości wartości rynkowej działki (a nie jak dotychczas do wysokości wartości udzielonego kredytu) . Wydaje się, iż jedynym rozwiązaniem będzie stopniowe zwiększanie wartości ustanawianej hipoteki w miarę postępu prac budowlanych (a tym samym zwiększania się wartości nieruchomości), co jednak podroży znacznie koszt kredytu, ponieważ do każdego wniosku trzeba będzie dostarczać zaktualizowany operat oraz ponosić koszty opłat sądowych. Po drugie ustawodawca nie zawarł wyjątku dla hipotek przymusowych (np. powstałych wskutek wydania postanowienia przez sąd w postępowaniu cywilnym zabezpieczającym lub przez prokuratora w postępowaniu karnym), co oznacza, iż również w przypadku tych hipotek konieczne będzie dołączanie operatów szacunkowych. W przypadku gdy zabezpieczenie będzie wyższe nie wartość nieruchomości, hipoteka nie zostanie wpisana.

Aspekty procesowe – sprawy o zasiedzenie oraz zniesienie współwłasności

Warto zwrócić uwagę, iż nowe przepisy będą miały wpływ również na bieg postępowań sądowych o zasiedzenie.
Zasiedzenie
Nabycia przez zasiedzenie nieruchomości rolnej będzie mógł dokonać jedynie rolnik indywidualny, jeżeli powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Zapisu tego jednak nie stosuje się do osób, które wszczęły postępowanie o zasiedzenie przed 30 kwietnia 2016 r. ewentualnie, do tych, które wszczęły postępowanie o zasiedzenie po 30 kwietnia 2016 r., lecz termin biegu zasiedzenia skończy się przed 30 kwietnia 2019 r.

Zniesienie współwłasności
Zniesienie współwłasności nieruchomości rolnej oraz gospodarstwa rolnego następuje z uwzględnieniem przepisów ustawy, a co za tym idzie, osobą, która bezwarunkowo może nabyć nieruchomość rolną może być jedynie współwłaściciel będący rolnikiem indywidualnym.
W przypadku gdy inni współwłaściciele mieliby nabyć własność nieruchomości rolnej w wyniku zniesienie współwłasności, muszą uprzednio uzyskać zgodę Prezesa ANR. Do postępowań o zniesienie współwłasności będących w toku (tj. wszczętych przed 30 kwietnia 2016 r.) zapisu tego jednak nie stosuje się, co oznacza, iż nabycie nieruchomości rolnej przez współwłaścicieli niebędących rolnikami indywidualnymi może nastąpić bez zgody Prezesa ANR.

Autor Antoni Koprowski adwokat
Czerwiec 9, 2016        Brak Komentarzy

Polecane serwisy