Archiwum - Maj, 2016

Czy trzeba uważać na oferty spółdzielni mieszkaniowych?

ID-100154234Bardzo atrakcyjne ceny, przeważnie dobre lokalizacje oraz podkreślany etos spółdzielczości to cechy charakterystyczne ofert konstruowanych przez spółdzielnie mieszkaniowe. Czy jednak sam fakt kolektywnej działalności członkowskiej może sprawić, że prezentowane warunki finansowe są lepsze, jak w przypadku klasycznych deweloperów? Niestety nie, i tym razem bowiem problem tkwi w szczegółach, a konkretnie w samym oferowanym towarze.

O ile od dewelopera nabywamy prawo własności lokalu, bądź innej nieruchomości, to spółdzielnie mieszkaniowe oferować mogą również dwa inne typy praw do mieszkania. Są to: spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Nazwy zbliżone, jednak istota obu praw jest całkiem inna.

Pierwsze z nich przypomina w swojej konstrukcji mieszkankę najmu i użytkowania połączoną z możliwością wykupu lokalu. Lokator na mocy umowy ze spółdzielnia mieszkaniową uzyskuje prawo do używania lokalu w zamian za obowiązek wniesienia wkładu budowlanego oraz uiszczania miesięcznych opłat. Lokator jest więc obligatoryjnie członkiem spółdzielni, a utrata członkostwa skutkuje wygaśnięciem jego prawa do nieruchomości. Najistotniejsze przy tym jest, że prawo to jest niezbywalne (nie można go sprzedać), nie przechodzi na spadkobierców (dziedziczony jest sam wkład budowlany) i nie podlega egzekucji. Ze swojej istoty nie może być także obciążone hipoteką. Jego atrakcyjność zmniejsza również fakt, że spółdzielnia może w niektórych przypadkach wypowiedzieć umowę. Są one zbliżone do sytuacji wypowiedzenia najmu z winy najemcy. Wspomniana zaś możliwość przekształcenia prawa lokatorskiego w prawo własności związana jest z koniecznością spłaty pozostałej części kosztów budowy przypadających na dany lokal. Dopiero zatem suma tychże opłat, tj. wkładu budowlanego, uiszczonych opłat miesięcznych oraz kosztów wykupu stanowić będzie realny koszt nabycia nieruchomości.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do księgi wieczystej. Z rzeczowego, a nie tylko obligacyjnego (umownego) charakteru tego prawa wynika możliwość obrotu nim, dziedziczenia go, a nawet obciążenia hipoteką. Prawo to może przysługiwać także osobie, która nie jest członkiem spółdzielni. Niemniej, z uwagi na fakt, że właścicielem lokalu pozostaje spółdzielnia mieszkaniowa, może dojść – podobnie jak przy prawie lokatorskim – do wygaszenia prawa, a także do jego przekształcenia w prawo własności. W obu wypadkach zasady są zbliżone do omówionych wyżej. Podobny jest także sposób rozliczenia się spółdzielni z byłym użytkownikiem lokalu. Niezależnie od rodzaju prawa spółdzielnia zwraca mu wartość rynkową nieruchomości pomniejszoną, czy to o przypadającą na dany lokal część kosztów budowy (w pierwszym wypadku), czy też niespłaconą część wkładu budowlanego (w drugim wypadku).

Z powyższego wynika, że atrakcyjność ceny oferowanego przez spółdzielnię mieszkaniową lokalu zależy w dużej mierze od preferencji osób zaineresowanych. Co prawda nie nabywają one własności danego mieszkania, jednakże aby w nim zamieszkać wystarczy wniesienie znikomego wkładu (najczęściej 10%), pozostałą część kosztów wybudowania lokalu poniesionych przez spółdzielnię rozkłada ona na kilkadziesiąt lat i nie obciążają one zdolności kredytowej najemcy – bowiem kredytobiorcą jest spółdzielnia. Raty takie do tego są znacznie mniejsze od rat klasycznego kredytu hipotecznego. Jeżeli zaś najemca zapragnie nabyć mieszkanie, wystarczy spłacić pozostałą część rozłożonych na raty kosztów – np. zaciągając kredyt hipoteczny. Prawa spółdzielcze zapewniają także większą ochronę lokatorów niż klasyczny najem, gdyż w wielu przypadkach wygaśnięcia tychże praw najbliższej rodzinie oraz osobom bliskim byłych lokatorów przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni oraz zawarcie umowy ustanowienia takiego prawa.

Aby nie być gołosłownym wskażę na kilka zapisów z umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu stosowanej w bieżącym roku przez jedną z trójmiejskich spółdzielni mieszkaniowych:

  • maksymalny okres spłaty wkładu mieszkaniowego wraz z kosztami kredytu zgodnie z umową kredytu inwestorskiego … z dnia …r. z późniejszymi zmianami wyznaczono do dnia 01.03.2038 r. – jak widać termin spłaty wynosi 22 lata,

  • w wypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w następstwie nie dokonania czynności, o których mowa w …, roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowieniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim – osoby te nie są zatem całkowicie pozbawione możliwości dalszego korzystania z lokali spółdzielczych,

  • na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:

    • spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami,

    • spłaty zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokal, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,

– w dowolnym momencie możliwe jest nabycie zajmowanego lokalu na własność.

Jak widać, prawa spółdzielcze – w tym prawo lokatorskie – mają też swoje zalety. Niemniej nie należy ich mylić z klasycznymi ofertami sprzedaży mieszkań. Za mniejszą cenę nie staniemy się właścicielami lokalu, ale nie zawsze tytuł własności jest priorytetem.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Maj 16, 2016        Brak Komentarzy

Nieruchomości rolne – trudniej kupić ale też trudniej sprzeda

W dniu 14 kwietnia 2016 roku uchwalona została ustawa – o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw, która weszła w życie z dniem 1 maja 2016 roku. Znacznej nowelizacji poddano w szczególności ustawę z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Wspomnieć również należy, że uchylono – uchwaloną jeszcze przez parlament poprzedniej kadencji – ustawę z 05 sierpnia 2015 roku o tym samym tytule,

Data wejścia w życie ww. Ustawy nie jest przypadkowa, bowiem w tym dniu upłynął 12-letni okres przejściowy na zakup przez obywateli innych państw członkowskich UE gruntów rolnych w Polsce. Aby pozostawić możliwie szerokie ograniczenia w tym zakresie i jednocześnie nie narażać się na zarzut dyskryminacji, nowa ustawa wprowadza jednolite i zarazem bardzo restrykcyjne zasady obrotu nieruchomościami rolnymi. Co ważne ograniczenia te dotyczą obu stron transakcji, a nadto ustawa wprowadza możliwość przejęcia ww. gruntów przez Skarb Państwa w spółkach prawa handlowego.

1. Sprzedaż nieruchomości rolnej

Pod rządami nowych przepisów sprzedaż nieruchomości rolnej może nastąpić tylko na rzecz rolnika indywidualnego, gdy nabywana nieruchomość rolna albo jej część ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej wystarczające jest, gdy rolnikiem indywidualnym jest jeden z małżonków.

Przy czym, powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych. Pojęcia „rolnika indywidualnego” oraz „gospodarstwa rodzinnego” zostały zdefiniowane w ustawie.

W drodze wyjątku sprzedaż gruntów rolnych może nastąpić także na rzecz jednego z następujących podmiotów wskazanych w przepisach:

  • osoby bliskiej zbywcy – w myśl ustawy są nimi zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione,

  • jednostki samorządu terytorialnego,

  • Skarbu Państwa lub działającej na jego rzecz Agencji Nieruchomości Rolnych [ANR],

  • osób prawnych działających na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania;

  • osoby nabywającej nieruchomość w wyniku dziedziczenia oraz zapisu windykacyjnego, zasiedzenia, albo w toku postępowania restrukturyzacyjnego w ramach postępowania sanacyjnego, a także na mocy art. 151 lub art. 231 Kodeksu cywilnego.

W pozostałych wypadkach nabycie gruntów rolnych możliwe jest wyłącznie za uprzednią zgodą Prezesa ANR wydaną w formie decyzji administracyjnej.

2. Zakup nieruchomości rolnej

Osoba pragnąca nabyć grunty rolne, a która nie należy do ww. kategorii podmiotów, może zakupić takową nieruchomość tylko za zgodą Prezesa ANR, a także o ile wykaże ona, że:

  • nie było możliwości nabycia nieruchomości rolnej przez ww. podmioty,

  • daje rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

  • w wyniku nabycia nie dojdzie do nadmiernej koncentracji gruntów rolnych.

Drugą kategorią osób, które mogą ubiegać się o zgodę Prezesa ANR są osoby fizyczne zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne, które:

  • posiadają wskazane w ustawie kwalifikacje rolnicze,

  • dają rękojmię należytego prowadzenia działalności rolniczej,

  • zobowiążą się do zamieszkiwania w okresie 5 lat od dnia nabycia nieruchomości na terenie gminy, na obszarze której położona jest jedna z nieruchomości rolnych, która wejdzie w skład tworzonego gospodarstwa rodzinnego.

Uzyskanie zgody Prezesa ANR utrudnia fakt, że ustawa nie precyzuje jak należy wykazać rękojmię należytego prowadzenia gospodarstwa, a także brak możliwości nabycia gruntów przez podmioty uprzywilejowane. W dużej mierze zatem decyzja będzie miała charakter uznaniowy.

Co ciekawe, w przypadku nie wyrażenia przez Prezesa ANR zgody na nabycie nieruchomości rolnej, zbywca może wystąpić do ANR z żądaniem nabycia tej nieruchomości przez ANR. W przypadku braku porozumienia w zakresie ceny sprzedaży, rozstrzygać o tym będzie sąd. Utrudnia to zatem szybkie i korzystne cenowo zbycie nieruchomości rolnej.

3. Prawa ANR względem spółek

O ile prawo pierwokupu nieruchomości rolnych nie jest niczym nowym, to wskazywana na wstępie nowelizacja rozszerzyła znacznie uprawnienia ANR względem spółek prawa handlowego. Są one różne w zależności od rodzaju spółki:

  • w odniesieniu do spółek kapitałowych – ANR otrzymała prawo pierwokupu udziałów i akcji w spółce, która jest właścicielem nieruchomości rolnej. Prawo to nie przysługuje ANR jedynie w przypadkach sprzedaży akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym oraz sprzedaży udziałów lub akcji na rzecz osoby bliskiej;

  • w przypadku spółek osobowych – ANR przyznano prawo nabycia nieruchomości rolnej od takiej spółki w sytuacjach zmiany wspólnika lub przystąpienia nowego wspólnika do spółki osobowej. W tych wypadkach, niezależnie od woli spółki, a nawet kiedy nie ma ona zamiaru sprzedaży gruntów rolnych, ANR może złożyć oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej jej wartości rynkowej. Uprawienie to nie przysługuje tylko jeżeli zamiast dotychczasowego wspólnika wspólnikiem staje się osoba jemu bliska, bądź nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników.

Ten krótki przegląd najważniejszych zmian w przepisach regulujących obrót gruntami rolnymi każe przypuszczać, że liczba transakcji tego typu znacznie spadnie, co może odbić się również na cenie samych nieruchomości. Przyznanie zaś dodatkowych uprawnień ANR względem spółek prawa handlowego może zaburzać ich normalne funkcjonowanie. Agencja we ww. wypadkach przejść może jednostronnie należący do spółki grunt, a nawet samą spółkę – co będzie mogło mieć miejsce w spółkach kapitałowych, a to z uwagi na przyznane ANR prawo pierwokupu udziałów i akcji.

Wobec licznych, krytycznych względem nowej regulacji, głosów rząd zapowiedział jej złagodzenie. Szczegóły oraz termin wejścia w życie zmian nie są jednakże obecnie znane.

4. Wyjątki

Niezależnie od wyłączeń podmiotowych w stosowaniu ustawy, z których to korzystać mogą wskazane wyżej kategorie osób i jednostek organizacyjnych, ustawa przewiduje niewielki katalog wyłączeń przedmiotowych. Są to sytuacje, w których omawiane przepisy nie znajdą zastosowania, niezależnie od prawnej kwalifikacji stron umowy sprzedaży. Są to następujące przypadki, gdy przedmiotem transakcji są:

  • grunty o powierzchni mniejszej niż 03, ha,

  • grunty rolne zabudowane o powierzchni nieprzekraczającej 0,5 ha, które w dniu wejścia w życie ustawy (tj. 30 kwietnia 2016 r.) zajęte są pod budynki mieszkalne oraz budynki, budowle i urządzenia niewykorzystywane obecnie do produkcji rolniczej, wraz z gruntami do nich przyległymi umożliwiającymi ich właściwe wykorzystanie oraz zajętymi na urządzenie ogródka przydomowego – jeżeli grunty te tworzą zorganizowaną całość gospodarczą oraz nie zostały wyłączone z produkcji rolnej w rozumieniu ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (Dz. U. z 2015 r. poz. 909, 1338 i 1695),

  • nieruchomości rolne, które w dniu wejścia w życie ustawy w ostatecznych decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu przeznaczone są na cele inne niż rolne.

Ostatnia grupa sytuacji, do których zastosowanie znajdą przepisy dotychczasowe, a zatem ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego w wersji obowiązującej do 30 kwietnia 2016 r., dotyczy postępowań wszczętych i niezakończonych przed tą datą. Przykładowo wyjątek ten znajdzie zastosowanie do postępowań w zakresie:

  • scalania i wymiany gruntów,

  • nabywania przez użytkowników wieczystych prawa własności nieruchomości,

  • realizacji prawa pierwokupu,

  • stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości.

Autor Piotr Zwoliński Dyrektor Zarządzający Pepper House
Maj 5, 2016        Brak Komentarzy

Polecane serwisy