Archiwum - Październik, 2014

Fakty i mity o rynku deweloperskim

Choć rynek pierwotny już dawno nie był tak popularny jak w tym roku, wciąż słychać negatywne opinie na temat deweloperów. Wiele osób właśnie ze względu na nich decyduje się na transakcje na rynku wtórnym. Mówi się, że u dewelopera kupimy drożej, że mogą oni obniżać ceny mieszkań, bo narzucają wysokie marże, a upadek firmy deweloperskiej spowoduje utratę pieniędzy Klientów. Prześledźmy więc, jak tak naprawdę wygląda rynek deweloperski.

fot. ShuterStock

fot. ShuterStock

Rynek deweloperski droższy niż rynek wtórny?

Ceny lokali na rynku pierwotnym są wyższe niż na rynku wtórnym. Tak, ale kupując mieszkanie w stanie surowym wiemy dokładnie ile pieniędzy należy przeznaczyć na remont. Decydując się na mieszkanie „do remontu” może nas spotkać wiele przykrych niespodzianek, które wpłyną na wzrost kosztów remontu. W starszym budownictwie często trzeba bowiem wymienić instalacje, zmieniać układ mieszkania, zbijać kafle itp. Nowe mieszkanie oszczędzi tych kłopotów: jest zbudowane zgodnie z obowiązującymi normami oraz szczegółowo opisanym w umowie standardem wykończenia, dzięki czemu Klient nie tylko wie co kupuje, ale też ma gwarancję, że nic go nie zaskoczy. Remont w mieszkaniu „surowym” przebiega zazwyczaj sprawniej i kosztuje mniej.

Co ciekawe, także kupując mieszkanie na rynku wtórnym, ale w stosunkowo nowym bloku nie zawsze będziemy mogli liczyć na niższe koszty niż na rynku pierwotnym. Ktoś, kto sprzedaje mieszkanie po np. pięciu latach urzędowania robi to, bo prawdopodobnie ma zamiar kupić sobie nowe, nie będzie więc obniżał ceny swojego lokalu, bo chce odzyskać jak największą część zainwestowanych pieniędzy. Często ma także bardzo emocjonalny stosunek do swojego mieszkania i kieruje się cenami zasłyszanymi od sąsiadów, co bardzo utrudnia rozmowy o sytuacji rynkowej i  negocjacje cenowe.

To, co różni rynek pierwotny od rynku wtórnego to także możliwość negocjacji. Oczywiście możemy liczyć na obniżenie ceny w obu przypadkach, jednak na rynku deweloperskim często zdarzają się tzw. super okazje, gdy np. deweloper chce szybko sprzedać ostatnie mieszkanie w budynku, Klient może więc liczyć na spory rabat. Podobnie jest w przypadku pierwszych mieszkań do sprzedaży.

Erfolg im Business | HandshakeDbałość o Klienta

Firmy deweloperskie, jak każde duże spółki mają rozwinięte działy sprzedaży, reklamacji, doradztwa. Coraz więcej deweloperów pomaga Klientom w podjęciu decyzji o kupnie mieszkania oferując im m.in. bezpłatne konsultacje z doradcami finansowymi, prawnikami, notariuszem. Można skorzystać również z porad architekta wnętrz lub wybrać opcję wykończenia mieszkania pod klucz. Dodatkowo nowe mieszkania objęte są gwarancją, zatem kupujący nawet po finalizacji transakcji nie jest pozostawiony sam sobie. Gwarancja na domy i mieszkania wynosi 3 lata, lecz Klient dewelopera może liczyć na 10-letni okres rękojmi. Jeśli w tracie jego trwania w lokalu ujawnią się istotne wady budowlane, deweloper usuwa je na swój koszt. Większe firmy deweloperskie powołują w tym celu specjalne działy reklamacji.

Ustawa deweloperska

Wprowadzona dwa lata temu tzw. ustawa deweloperska przyczyniła się do uregulowania rynku sprzedaży nowych mieszkań. Deweloperzy zostali zobowiązani między innymi do udostępniania klientom prospektu informacyjnego, w którym zawarte są dokładne informacje na temat firmy, danej inwestycji i kupowanego lokalu. Kształt prospektu jest narzucony odgórnie, nie ma więc możliwości pominięcia niewygodnych informacji. Kolejną nowością jest konieczność spisywania umów w formie aktów notarialnych. Ułatwi to klientom dochodzenie roszczeń w przypadku ewentualnych kłopotów finansowych dewelopera. Najważniejszym zapisem jest jednak obowiązek prowadzenia rachunku powierniczego dla inwestycji. Rachunki dzielą się na otwarte i zamknięte; mogą być dodatkowo opatrzone gwarancją bankową lub ubezpieczeniową (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy polega na tym, że bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne jednorazowo po otrzymaniu umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości, z kolei przy otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym środki pieniężne są wypłacane deweloperowi sukcesywnie po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem określonym w umowie). Problem jest jednak taki, że wiele inwestycji zostało wyłączone spod ustawy deweloperskiej, ponieważ zostały wprowadzone do sprzedaży sprzed daty jej wejścia, pomimo tego, że deweloper nie „wbił nawet łopaty w ziemię”.

keys on blueprintDeweloperzy mogą obniżać ceny mieszkań?

Rynek deweloperski mocno zmienił się po zakończeniu budowlanego boomu. Kupujący ma do wyboru wiele inwestycji o zbliżonych paramentach, ceny dyktuje więc wolny rynek. Wynikiem urealnienia stawek za metr kwadratowy jest także obniżka marży dewelopera. W efekcie narzuca on niższą marżę na mieszkanie, zaś klient… ma mniejszą możliwość negocjacji cen.

Dawno minęły czasy, kiedy najtwardsi negocjatorzy byli w stanie uzyskać nawet kilkanaście procent upustu. W tej chwili mogą liczyć na obniżkę o kilka procent lub wkalkulowane w koszty dewelopera gratisy: dodatkowe opcje wykończenia, miejsca postojowe, komórki lokatorskie.

Duży wpływ na poziom cen u deweloperów mają także banki. Udzielenie kredytu na budowę osiedla bank traktuje jak inwestycję, która musi być realnie wyceniona i opłacalna zarówno dla kredytobiorcy, jak i kredytodawcy. W dokumentach kredytowych zakłada się optymalne tempo sprzedaży oraz cenę minimalną, poniżej której nie można sprzedać danego lokalu.

W ofertach można spotkać wspomniane wyżej wykończenie pod klucz w okazyjnej cenie lub usługi architekta. Oczywiście kluczowe dla decyzji o zakupie są cechy danej inwestycji. Klienci są dziś zdecydowanie bardziej świadomi swoich potrzeb i oczekiwań, wymagają przemyślanych i funkcjonalnych mieszkań, dodatkowych przestrzeni do przechowywania rzeczy, wysokiego standardu wykończenia oraz budowy z materiałów dobrej jakości. Chętniej też wybierają inwestycje atrakcyjne wizualnie z zapleczem infrastrukturalnym.

Słabe strony rynku deweloperskiego

Oprócz wspomnianej umowy deweloperskiej, która nie obejmuje inwestycji, powstałych przed wejściem dokumentu w życie, należy wskazać także inne niedogodności, które mogą na nas czekać, gdy zdecydujemy się na zakup mieszkania od dewelopera. Otóż Klienci często skarżą się na zmianę terminów oddania lokali. Deweloperzy często tłumaczą się, że to np. wina banku lub ekipy budowlanej, ale jeśli chodzi o terminową zapłatę lokalu przez Klienta są już bardzo restrykcyjni. Zdarza się także, że deweloperzy niechętnie udostępniają pełną informację o firmie czy też utrudniają dostęp do różnych dokumentów, do których Klienci powinni mieć wgląd.  Kolejnym problemem są niezrozumiałe zapisy w umowach. Język prawniczy jest specyficzny i trudny w odbiorze, co rzeczywiście może sprawiać wiele trudności.

Trochę danych

Sprzedaż nowych mieszkań idzie deweloperom ostatnio bardzo dobrze. Dlatego też w ofercie rynkowej zmniejsza się ilość lokali oddanych do użytku. W Warszawie na koniec września br. deweloperzy mieli wystawionych do sprzedaży ponad 3,6 tys. gotowych mieszkań, o ok. 600 mniej niż kwartał wcześniej. Deweloperzy wprowadzają obecnie wiele nowych projektów. Od początku lipca do końca września br. w sześciu największych miastach (w Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi) firmy wystawiły do sprzedaży 13,5 tys. mieszkań. W większości miast oferta nowych mieszkań zwiększyła się o kilka procent.

Zalała także liczba gotowych mieszkań oczekujących na nabywców. W ciągu roku ich pula w sześciu największych miastach w kraju stopniała o jedną piątą. Teraz w głównych ośrodkach miejskich niemal co czwarte mieszkanie deweloperskie można kupić i od razu odebrać do niego klucze. W sumie w największych sześciu miastach jest teraz do nabycia 47,6 tys. nowych mieszkań.

Aneta Pogorzelska

Autor Aneta Pogorzelska kierownik oddziału Pepper House
Październik 23, 2014        3 komentarze

Wybierz niższą stawkę podatkową jeszcze w tym miesiącu

Osoby wynajmujące mieszkanie muszą regularnie rozliczać się z fiskusem, czyli opodatkować dochody z wynajmu. Większość właścicieli nieruchomości, którzy swoje mieszkania podnajęli studentom we wrześniu ma jeszcze czas, aby wybrać dla siebie korzystniejszą formę rozliczenia. Otrzymując pierwszy w roku przychód z wynajmu mieszkania właściciel ma bowiem minimum 20 dni, aby wybrać w jaki sposób rozliczać się będzie z tego tytułu z fiskusem. Do wyboru jest ryczałt (8,5 proc.) oraz tzw. skala (18 i 32 proc.). Pierwsze rozwiązanie jest popularne wśród osób mających co najwyżej 1-2 mieszkania na wynajem. Jak wynika z danych Ministerstwa Finansów za 2013 r. przeciętny podatnik, który wybrał ryczałt, osiąga roczny przychód na poziomie 17,4 tys. zł.

Fotolia.com

Fotolia.com

Dwie formy opodatkowania

Jaką z nich wybrać, aby ograniczyć wysokość płaconych podatków? Najpierw należy przeanalizować różnicę w obu systemach rozliczeń. Na pierwszy rzut oka wydaje się bowiem, że najbardziej atrakcyjną formą rozliczeń dla podatnika jest płacenie podatku o stawce 8,5 proc. Jednak niższa stawka naliczana jest od przychodu, a więc po prostu od kwoty czynszu otrzymywanego przez właściciela. W przypadku rozliczenia na zasadach ogólnych (stawka 18 proc. i 32 proc.) podstawą do obliczenia podatku jest nie przychód, ale dochód, a więc przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Mogą to być koszty związane z odsetkami od kredytu zaciągniętego na zakup nieruchomości, amortyzacją, podatkiem od nieruchomości, opłatą za użytkowanie wieczyste, opłatami eksploatacyjnymi, a także z zawarciem umowy najmu (np. notarialne lub prowizja pośrednika). Może się więc okazać, że podatek rozliczany na zasadach ogólnych będzie, pomimo wyższej stawki, faktycznie kwotowo niższy, niż w przypadku rozliczania ryczałtem ze stawką 8,5 proc. Możliwe jest nawet, że osiągając przychody nie będzie trzeba płacić w ogóle podatku – np. dzięki odpisom amortyzacyjnym.

Amortyzacja może obniżyć koszty związane z wynajmem mieszkania. Właściciele mieszkań mogą zastosować stawkę amortyzacji lokalu na poziomie 1,5 proc. wartości prawa własności do lokalu rocznie oraz 2,5 proc. gdy przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W jeszcze lepszej sytuacji są ci, którzy kupują co najmniej pięcioletnie mieszkania na rynku wtórnym. W tym przypadku stawka amortyzacji może wynieść nawet 10 proc. rocznie. Takie rozwiązanie możliwe jest jednak jedynie w przypadku prawa własności do nieruchomości.

Więcej o amortyzacji czytaj na naszym blogu: http://blog.pepperhouse.pl/2014/05/sprawdz-jak-zwiekszyc-dochod-z-wynajmu/

Co lepsze?

Ryczałt jest korzystniejszy przede wszystkim dla osób, których koszty uzyskania przychodu są niewielkie. Wszystko tak naprawdę zależy od wydatków związanych z najmem, które warto wymienić w umowie, tak, by nie stanowiły one przychodu. Jeżeli najemca będzie opłacał rachunki za wodę czy energię elektryczną, wówczas stawka 8,5 proc. będzie nakładana tylko na czynsz, który realnie otrzymujemy, a nie na koszty, które dodatkowo pokrywać będzie najemca. Kolejnym plusem tej formy rozliczeń jest wygoda – wystarczy pomnożyć kwotę otrzymanego czynszu przez 8,5 proc. i właściciel już otrzymuje wynik, który stanowi jego zobowiązanie podatkowe.

Z kolei korzyść z wyboru drugiej formy opodatkowania wynika z możliwości pomniejszenia podstawy obliczenia podatku o koszty. Wybierając zatem ten sposób rozliczeń, rezygnujemy z niższej stawki podatku, ale umożliwiamy sobie zmniejszenie podstawy opodatkowania. Przy wynajmie mieszkań użytkowanych dłużej niż pięć lat koszty mogą w znacznym stopniu równoważyć przychody. Wówczas dochód, który podlega opodatkowaniu, będzie znacznie mniejszy, a w niektórych sytuacjach może nie być go wcale. Nie ma zatem większego sensu decydować się na ryczałt, gdzie stawka jest zawsze taka sama i nakładana na przychody, niezależnie od tego, ile tak naprawdę wyniósł dochód.

Załóżmy, że wynajmujemy lokal o wartości 300 tyś zł. i otrzymujemy z tego wynajmu 18 tys. zł rocznie. Ryczałt od przychodu wyniósłby 1530 zł. Wysokość podatku w przypadku opodatkowania na zasadach ogólnych, zależy od poziomu kosztów uzyskania przychodu. Jeżeli zaliczymy w koszty podatek od nieruchomości (dla lokalu o powierzchni 50 m kw. z niewielkim udziałem w gruncie pod budynkiem można je oszacować na 55 zł w skali roku) i amortyzację w wysokości 4500 zł rocznie, podatek naliczany od dochodu z najmu wyniósłby 2420 zł lub 4302 zł. Mniej zapłacimy, gdy dochód opodatkowany jest stawką 18 proc. (roczny dochód nie przekracza 85 528 zł), wyższy gdy zastosowanie ma stawka 32 proc.

Aneta Pogorzelska

 

Autor Aneta Pogorzelska - kierownik oddziału Pepper House
Październik 9, 2014        4 komentarze

Polecane serwisy