Archiwum - Sierpień, 2014

Umowa na wyłączność to same atuty

Decydując się na sprzedaż lub wynajem mieszkania często stajemy przed decyzją czy podpisać umowę z jedną czy z wieloma agencjami nieruchomości. Warto więc zastanowić się, co daje nam umowa na wyłączność.

z14144130QPrestiż i wygoda

Przede wszystkim zyskamy spokój i porządek. Na portalach branżowych widnieć będzie jedna (poprawna) informacja. Często zdarza się bowiem, że każda agencja wpisuje różne dane i różne ceny, co powoduje zamieszanie u potencjalnego klienta. Podpisując umowę indywidualną nasza oferta zawsze jest aktualna, bowiem jeżeli zdecydujemy się na zmianę jakiejś informacji musimy skontaktować się tylko z jedną osobą – agentem, który będzie nadzorował naszą transakcję, a oferta zostanie automatycznie zmodyfikowana we wszystkich miejscach, gdzie została umieszczona. Poza tym jeżeli klient będzie szukał ofert w internecie i natrafi kilka razy na tę samą, z pewnością pomyśli, że coś z nią nie tak, bo jeżeli kilku agencjom nie udało się jej sprzedać to albo zawyżona jest cena albo nieruchomość jest wadliwa.

Klienci, którzy stoją przed wyborem jednej lub kilku agencji mogą być zdania, że ich oferta – nadzorowana tylko przez jedną agencję – może być mało rozpowszechniona. Nic bardziej mylnego. Jednym z zapisów regulaminu dotyczącego wymiany ofert między biurami nieruchomości jest obowiązek wpisania do systemu oferty, z zawartą umową na wyłączność, w ciągu 72 godzin. Podpisując umowę z jedną agencją mamy pewność, że do tego czasu trafi ona do kilkuset agencji nieruchomości.

Umowa z klauzulą wyłączności to także prestiż. Podpisując ją otrzymujemy gwarancję, że agencja będzie prezentować naszą ofertę na różnych portalach i stronach internetowych i będzie ona wysoko pozycjonowana. W przypadku umowy indywidualnej mamy też większe możliwości negocjacji prowizji dla biura oraz dodatkowe usługi w pakiecie, jak np. profesjonalna sesja zdjęciowa mieszkania. Umowa na wyłączność wyklucza także zagrożenie wynikające z faktu, że potencjalny nabywca może skontaktować się z kilkoma agencjami negocjując z nimi najniższą cenę, bowiem niemożliwe jest zaniżanie ceny oferty.

Erfolg im Business | HandshakeJeden agent

Kolejnym atutem jest to, że nie musimy kontaktować się z dziesiątkami różnych agentów. Podpisując umowę na wyłączność przydzielany jest nam jeden agent, który koordynuje spotkania, nadzoruje zainteresowanie ofertą. Dzięki temu wiesz na czym stoisz, bo różni agenci mogą wprowadzać różne informacje. Tu masz wszystko czarno na białym. Warto też dodać, że agent, który będzie odpowiedzialny za sprzedaż z ramienia danej agencji, jest najbardziej zmotywowany do sprzedania nieruchomości, gdyż dopiero przy sprzedaży otrzymuje wynagrodzenie. Jeżeli wie, że klient podpisał umowę z klauzulą wyłączności ma pewność, że to wynagrodzenie otrzyma, a inna agencja nie zgarnie mu go „sprzed nosa”. Taki agent ma obowiązek weryfikowania potencjalnych klientów. Dlatego też nieruchomość jest prezentowana tylko tym klientom, którzy wyrażą zgodę na przechowywanie ich danych, a przy każdej prezentacji obecny jest ktoś z agencji. Agentowi, z którym podpiszemy umowę indywidualną, możemy powierzyć wszystkie sprawy związane ze sprzedażą czy wynajmem nieruchomości (np.: uzyskanie dokumentów nieruchomości, proces sprzedaży, transakcja). Możemy wręczyć mu również klucze do mieszkania – dzięki temu nie musimy być obecni przy każdym oglądaniu nieruchomości przez potencjalnego klienta, ale także będziemy pewni, że są one bezpieczne i nikt nieproszony nie będzie do naszego mieszkania zaglądał.

Warto również podkreślić, że zawieranie umów na zasadzie wyłączności zalecane jest przez Standardy Zawodowe Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (Polskiej Federacji Rynku Nieruchomościami) i Normę Europejską PN-EN 15733:2010.

Aneta Pogorzelska

 

 

Autor Aneta Pogorzelska - kierownik oddziału Pepper House
Sierpień 28, 2014        4 komentarze

Home staging, czyli sposób na szybszą sprzedaż mieszkania

Home staging staje się coraz bardziej popularną metodą w branży nieruchomości. W Polsce – ze względu na dużą konkurencję – trudno jest sprzedać mieszkanie, szczególnie z rynku wtórnego. Właśnie dlatego coraz więcej osób przed wystawieniem swojego mieszkania na sprzedaż lub pod wynajem przygotowuje nieruchomość tak, aby przyciągnęła ona jak najwięcej chętnych. Co więcej, z badań przeprowadzonych przez firmy ds. nieruchomości wynika, że nie tylko wzrasta cena wyremontowanego mieszkania, ale zmniejsza się także czas jego sprzedaży. Home staging powinien więc zainteresować przede wszystkim te osoby, które chcą szybko sprzedać mieszkanie, bądź też te, które od dłuższego czasu mają problem z zachęceniem do jego kupna.

Jak to zrobić?

Otóż czasem wystarczy tylko kilka zmian, home staging w swoim założeniu ma bowiem zmienić wygląd mieszkania po jak najniższych kosztach. Najczęściej sprowadza się to do tego, że usuwa się stare meble, aby zaprezentować potencjalnym klientom przestrzeń mieszkania. Coraz więcej osób planuje także urządzić mieszkanie w nowoczesnym stylu, dlatego nie przyciągnie ich z pewnością stara meblościanka. Czasem wystarczy zwykłe przemeblowanie. Nawet nie zdajemy sobie sprawy, jak inne ułożenie łóżka czy szafy dodaje pomieszczeniu więcej przestrzeni, a kupno jednej lampy zmienia charakter z zimnego na ciepłe.

Niektóre mieszkania wymagają jednak większej pracy. Po usunięciu zbędnych mebli i rzeczy należy wywietrzyć wszystkie pokoje – nieprzyjemny zapach, zwłaszcza w starszym budownictwie, potrafi zniechęcić potencjalnych klientów. Musimy pamiętać, że osoby zainteresowane kupnem mieszkania i tak urządzą je po swojemu, zbędne są więc firany czy żyrandole, które nadają mieszkaniu ciężki, przestarzały charakter. O wiele więcej dadzą odsłonięte okna, które wprowadzą do pomieszczenia więcej światła i optycznie je powiększą. Można iść oczywiście o krok dalej i pokusić się o pomalowanie ścian, drzwi, czasem mebli. Jeżeli chodzi o ściany, to najlepiej skorzystać z koloru białego – jest on uniwersalny i przy tym rozjaśnia mieszkanie.

Poradź się specjalisty

Home staging jest już na tyle rozpowszechniony, że powstały już na jego temat specjalne programy telewizyjne. Jest też coraz więcej home stagerów, czyli osób, które pomagają urządzić mieszkanie „pod sprzedaż” nie nadwyrężając przy tym portfela właściciela mieszkania. Można całkowicie powierzyć całe przygotowania lokalu takiej osobie – w przypadku mieszkania o powierzchni 50 m2 jest to około 3 tys. zł. Można jednak zrobić to na własną ręka, korzystając uprzednio z konsultacji. W takim przypadku home stager sprawdza wszystkie aspekty nieruchomości – od lokalizacji po wygląd mieszkania i sporządza specjalny raport z informacją co i jak należy zmienić. Koszt takiego raportu to ok. 350-400 zł.

Czasami – ze względu na rozkład mieszkania – nie mamy pomysłu jak zagospodarować dane pomieszczenie. Home stager nadaje im funkcje tak, aby dla potencjalnego klienta dany pokój nie był tylko zbędnymi metrami niewykorzystanej przestrzeni, ale ciekawym, i właśnie funkcjonalnym, pomieszczeniem.

Także niektóre agencje nieruchomości zapewniają zainteresowanym usługę home stagingu. Pepper House współpracuje z panią Marią Burakowską ze znanej oglnopolskiej firmy: Home Stagers Network Polska, której właścicielem jest pani Maria Semczyszyn, znana m. in. z programu „Home staging – mieszkania do sprzedania” na DOMO+ i inicjatorka home stagingu w Polsce.

Aneta Pogorzelska

 

Autor Aneta Pogorzelska - kierownik oddziału Pepper House
Sierpień 22, 2014        4 komentarze

Kolejne mieszkania w Gdańsku. EURO STYL buduje nowe osiedle

Międzynarodowe Targi Gdańskie po prawie rocznych negocjacjach sprzedały w końcu grunty znajdujące się przy ul. Beniowskiego i Droszyńskiego w Gdańsku Oliwie. Kwota, jaką udało się wynegocjować to 45 mln zł. Nowym właścicielem tych nieruchomości została grupa kapitałowa EURO STYL, która chce tu zbudować osiedle mieszkaniowe z około 500 lokalami.

mtgLicząca 4,2 ha działka przy ulicy Beniowskiego zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo usługową, uwzględniającą ogólnodostępne tereny zieleni urządzonej. Na zakupionym gruncie firma planuje stworzyć małą dzielnicę mieszkaniową o ciekawej, zróżnicowanej stylistycznie architekturze, z funkcjami usługowymi oraz z ogólnodostępną atrakcyjnie zagospodarowaną przestrzenią publiczną. Na potrzeby negocjacji prowadzonych z MTG przygotowano bardzo wstępną koncepcję zabudowy tego terenu, wobec czego trudno mówić o szczegółach, ale firma planuje w tym miejscu zaproponować przyszłym mieszkańcom tego osiedla, a także osobom, które już zamieszkują te tereny, coś nowego. Przestrzeń ma być bowiem mini-miastem.

Wstępną koncepcję zagospodarowania przestrzennego tego terenu przygotowało konsorcjum biur projektowych tworzonych przez dwie trójmiejskie pracownie: Studio Architektury Degutis oraz Rayss Szymański Architekci. Jak zapewniają architekci jednym z atutów planowanej na terenie przy ul. Beniowskiego inwestycji będzie nowatorskie podejście do przestrzeni wspólnych, które mają wyróżniać się pod względem artystycznym i wizualnym oraz stanowić charakterystyczne punkty orientacyjne na osiedlu. 

Wciąż do kupienia jest jednak nieruchomość przy ul. Droszynskiego o powierzchni 1,2 ha. Są plany, aby miasto zagospodarowało ją we własnym zakresie i następnie sprzedało wraz z wybudowanym na tym terenie budynkami. Jeżeli cena zostanie obniżona możliwe jest zakupienie działki w stanie pierwotnym. Nie wyklucza tego także EURO STYL, póki co są to jednak plany dalekoprzyszłościowe i spółka skupia się na razie na zakupionym terenie.

Alfa_Park_II_mała-rozdzielczość

Inne inwestycje

Jedną z najprężniej rozwijających się dzielnic Gdańska jest Morena. To właśnie tam w najbliższym czasie powstanie najwięcej osiedli mieszkaniowych. Rozpoczęła się już budowa domków jednorodzinnych przy ul. Myśliwskiej w Gdańsku na przeciwko osiedla Alfa Park. W 2015 roku zakończy się również budowa osiedla Wróbla Staw i Alfa Park II. W planach jest budowa osiedla na końcu ulicy Bulońskiej dokąd pojedzie niebawem tramwaj. Kolejnym atrakcyjnym miejscem dla deweloperów jest centrum Gdańska. Invest Komfort rozpoczyna właśnie budowę osiedla Brabank, które usytuowane będzie nad brzegiem Motławy, na obszarze Starego Miasta. Z kolei deweloper Inpro u zbiegu ul. Opackiej i al. Grunwaldzkiej ma zamiar wybudować osiedle mieszkaniowe oraz pasaż handlowy. Ze względu na zakaz stawiania w tym miejscu budynków wyższych niż 15 m, miejscy planiści pracują nad zmianami w planie zagospodarowania, które pozwolą na wybudowanie 30 metrowych wieżowców.

Aneta Pogorzelska

Autor Aneta Pogorzelska - kierownik oddziału Pepper House
Sierpień 15, 2014        4 komentarze

Kawalerka czy pokój? A może własne mieszkanie?

Sezon studenckiego najmu mieszkań i pokojów jest w fazie szczytowej. To właśnie w sierpniu najczęściej decydujemy się na podpisanie umowy najmu przed wprowadzką do miasta, gdzie będziemy studiować. Ci, którzy jeszcze tego nie zrobili stoją przed wyborem czy zdecydować się na wynajem kawalerki czy pokoju w zajmowanym przez innych lokatorów mieszkaniu.

Najem samodzielnego pokoju w mieszkaniu wielopokojowym jest średnio dwa razy tańszy od wynajmu kawalerki – w Gdańsku wynosi on średnio 500 zł plus opłaty(w okresie zimowym cena może wzrosnąć do ok. 600 zł). Jest to około połowa sumy, jaką musielibyśmy zapłacić jeśli zdecydowalibyśmy się na najem kawalerki – ceny kawalerek w Trójmieście wahają się bowiem w okolicach 900-1200 zł

W najlepszej sytuacji są oczywiście pary, które mogą wspólnie wynająć kawalerkę i nie przejmować się lokatorami. Niestety większość studentów szuka lokum do mieszkania w pojedynkę. I większość – głównie ze względów finansowych – decyduje się na pokój w mieszkaniu. Aby jednak mieszkanie z inną (często nieznaną) osobą nie było uciążliwe – przed podpisaniem umowy najmu – powinniśmy zadbać o to, aby mieszkało nam się dobrze. Przede wszystkim musimy pamiętać o tym, aby unikać lokali z tzw. pokojami przechodnimi, które nie pozwalają na zachowanie lokatorom prywatności. Na spokojne zamieszkanie nie będą mogły także liczyć osoby, które zajmują pokój otwarty – połączony z kuchnią.

Ciekawym i coraz częstszym rozwiązaniem może być również zakup mieszkania. I choć na pierwszy rzut oka przeciętnemu studentowi może on się wydawać niemożliwy do zrealizowania, cena raty kredytu jest często podobna do ceny, jaką musimy zapłacić za wynajem pokoju.

ID-100163621Najpierw należy przystąpić do poszukiwania lokali dostępnych do sprzedaży. O ile uda się znaleźć faktycznie ciekawą okazję w ciągu około 2 tygodni, wciąż jest szansa, że od października w mieszkaniu uda się zakwaterować. Jest to czas, który bez większych problemów powinien wystarczyć, aby obejrzeć mieszkania, które w wybranym segmencie rynku dostępne są do sprzedaży. Problem raczej w tym, aby w danym momencie na sprzedaż wystawione były lokale faktycznie warte zachodu. Trzeba się tu niestety przygotować na konkurencję. W okresie wakacyjnym aktywniejsi są nie tylko inwestorzy, ale też rodzice, których stać na to, aby przyszłemu żakowi kupić lokal zamiast łożyć co miesiąc na wynajem. Wybrawszy nieruchomość trzeba przystąpić do negocjacji. Oczywiście zanim przystąpimy do podpisania umowy powinniśmy najpierw zbadać naszą zdolność kredytową u doradcy finansowego. Będziemy mieli wgląd na to, w jakiej kwocie mieszkanie możemy sobie pozwolić.

Warto też napomknąć dotychczasowemu właścicielowi, że jeśli na nieruchomości wciąż zabezpieczony jest jego kredyt hipoteczny, to niezbędne jest pozyskanie z jego banku dokumentu potwierdzającego aktualny stan zadłużenia oraz numer rachunku do całkowitej spłaty. Poza tym w każdym przypadku potrzebne jest zaświadczenie, że w lokalu nikt nie jest zameldowany oraz że lokal nie jest zadłużony z tyt. rozliczeń ze spółdzielnią lub wspólnotą (lub jeśli jest, to w jakiej kwocie).

Poza tym, jeśli do kupionego mieszkania studenci mają się wprowadzić w październiku ważne, aby bank przyszłego inwestora mógł się pochwalić szybkim procesem kredytowym. Miesiąc w tym wypadku nie wchodzi w grę, bo lokal przeważnie trzeba przynajmniej odświeżyć i chociaż częściowo wyposażyć. W lepszej sytuacji są nabywcy dysponujący gotówką na zakup. Ci dziś rozpoczynając poszukiwania mieszkania, mogą nawet rozważyć oferty wymagające większego remontu – o ile oczywiście mają sprawdzoną ekipę budowlaną, która zdąży z pracami w założonym terminie. Po zakończonych negocjacjach czas na wizytę u notariusza. O ile nic nie stoi na przeszkodzie inwestor z gotówką może od razu przystąpić do umowy przenoszącej prawo własności do lokalu. Osoby chcące skorzystać z kredytu muszą najpierw podpisać umowę przedwstępną, a dopiero po uzyskaniu kredytu mogą przystąpić do umowy końcowej.

Decydując się za zakup kawalerki, rata kredytu (na 30 lat) będzie nas wynosiła ok. 600-700 zł. Całkowita cena zakupu kawalerki w Trójmieście to bowiem koszt ok. 160 tys. zł. Możemy również zakupić mieszkanie dwupokojowe i jeden z pokojów wynająć. Dzięki temu łatwiej będzie nam spłacić ratę kredytu.

Aneta Pogorzelska

 

 

 

 

 

Autor Aneta Pogorzelska - kierownik oddziału Pepper House
Sierpień 7, 2014        2 komentarze

Polecane serwisy