Jakie dokumenty sprawdzić, aby nie zakupić lokalu obciążonego roszczeniami finansowymi lub osobistymi

 

Zakup nieruchomości z racji bardzo dużego nakładu finansowego jest często jedną z najpoważniejszych decyzji w życiu, dlatego też należy zachować dużą przezorność w podejmowaniu decyzji i – co za tym idzie – sprawdzić wszelkie dostępne dane dotyczące nieruchomości tak, aby móc w sposób niezakłócony cieszyć się zakupem własnego domu lub mieszkania.

 

Podstawową kwestią jaką musimy sprawdzić przed zawarciem jakiejkolwiek umowy dotyczącej nieruchomości jest księga wieczysta. Warto pamiętać, iż księgę wieczystą należy sprawdzić nie tylko przed zawierciem umowy u notariusza, ale również – a nawet przede wszystkim – przed zawierciem umowy przedwstępnej w formie zwykłej pisemnej (zwanej potocznie umową cywilnoprawną). Ksiega wieczysta zawiera 4 działy: I – w którym opisana jest nieruchomość, w tym charakter (np. rolny, mieszkalny), powierzchnia i numer działki; II – w którym wpisany jest właściciel; III – w którym opisane są prawa obciążające nieruchomość, jak np. służebność, najem, dzierżawa, prawo pierwokupu oraz zawiadomienia o wszczęciu egzekucji komorniczej; IV – w którym wpisane są hipoteki.

 

W zasadzie każdy z działów powinien być skrupulatnie sprawdzony przez kupującego. Ze względu na fakt, iż elektroniczna księga wieczysta może być nieprzejrzysta dla osoby bez praktyki w tym zakresie, w razie wątpliwości należy skorzystać z pomocy prawnika specjalizującego się w nieruchomościach lub zaufanego pośrednika w obrocie nieruchomościami. Istotną kwestią jest również podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego. Innymi słowy powinniśmy sprawdzić na podstawie jakiej umowy nabył nieruchomość sprzedający. Jest to bardzo ważne, ponieważ np. w przypadku gdy sprzedający nabył nieruchomość w formie dożywocia (czyli zobowiązał się kogoś utrzymywać do końca życia w zamian za przeniesienie nieruchomości), to na obowiązki związane z tym dożywociem przejdą na kupującego.

 

W księdze wieczystej ujawnione będą też ewentualne roszczenia osób trzecich lub też tzw. ograniczone prawa rzeczowe, jak np. służebności mieszkania lub przejazdu i przechodu. Są to ograniczenia własności, które także przejdą na kupującego. Przed decyzja o zakupie należy więc bardzo gruntownie przenalizować treść działu III księgi wieczystej. Analiza ta powinna być tym bardziej dokładna, iż rezygnacja z nieruchomości jedynie ze względu na wpis w dziale III może być pochopna, ponieważ nie zawsze taki wpis będzie miał rzeczywisty wpływ na wykonywanie prawa własności. Często zdarza się również, że wpis w dziale III jest błędny, gdyż działka została wyodrębniona z innej większej nieruchomości, która była obciążona i wpis został przeniesiony automatycznie do nowej księgi wieczystej.

 

Na marginesie powyższych rozważań warto jedynie nadmienić, iż w społeczeństwie pokutuje przywiązanie do kwestii meldunku, podczas gdy meldunek jest kwestią wyłącznie administracyjną i nie stanowi żadnego uprawnienia do zamieszkiwania w lokalu przez osobę zameldowaną. Osoba zameldowana nie ma prawa przyjść z policją i domagać się wpuszczenia do lokalu. W takich wypadkach policja kieruje taką osobę na drogę postepowania cywilnego.

 

Inny rodzaj obciążeń, jakie warto skontrolować przed zakupem nieruchomości, to podatki od nieruchomości oraz opłaty za nieruchomość wspólną (zwane potocznie czynszem do wspólnoty). Płatność podatku skontrolujemy prosząc sprzedającego o dostarczenie zaświadczenie o płatności podatków od nieruchomości. Płatność czynszu wspólnoty skontrolujemy natomiast udając się z właścicielem do zarządcy lub zarządu wspólnoty z prośbą o wydanie zaświadczenia w powyższej kwestii. Warto wskazać, iż teoretycznie nowego właściciela nie powinna interesować kwestia długów lub ich braku poprzedniego właściciela wobec wspólnoty mieszkaniowej (te długi nie przechodzą na kupującego nieruchomość), jednakże ze względów praktycznych – aby współpracy ze wspólnotą mieszkaniową nie zaczynać od konfliktu – dobrze jest te kwestie wyjaśnić, a w przypadku gdyby długi były – ustalić ze sprzedającym, iż część ceny za mieszkanie jest płatna na konto wspólnoty mieszkaniowej celem pokrycia długów.

 

Powrót
Autor adw. Antoni Koprowski
Luty 13, 2014        6 komentarzy

Napisz komentarz




Poniżej uzupełnij wynik działania. *

  1. Piotr napisał(a):

    W dziale III możemy też znaleźć różnego rodzaju ostrzeżenia np. o toczącym się postępowaniu cywilnym lub prokuratorskim. Jeśli kupimy mieszkanie z takim wpisem, a sprawa sądowa zakończy się np. zwrotem lokalu poprzedniemu właścicielowi, to nie będziemy się mogli bronić mówiąc, że nic nie wiedzieliśmy o toczącym się postępowaniu. Piszę, bo sam prawie takie mieszkanie kupiłem, oczywiście było okazją cenową, ale na szczęście trafiłem na rzetelnego pośrednika, który mnie uświadomił. Cena to nie wszystko;)

  2. Nina napisał(a):

    Bardzo przydatny artykuł, dzięki zawartym informacjom można zweryfikować kilka kwestii.

  3. Rampa napisał(a):

    Wśród wielu ludzi panuje przeświadczenie, że osoba zameldowana ma prawo do mieszkania. Całe szczęście powyższy artykuł obala ten mit 🙂
    Miło gdyby świadomość w tym temacie wzrosła.

  4. Piotr napisał(a):

    tylko co jesli kupimy mieszkanie od komornika? Jestesmy nowymi wlascicielami a jednak jest tam ktos zameldowany, mieszka i nie chce sie wyprowadzic. Zreszta podobna sytuacja moze ekstremalna ale prawdziwa wlasciciel sprzedal kawalerke byl zameldowany nie wymeldowal sie i nie wyprowadzil sie i nie mial zamaiaru.

    • Piotr napisał(a):

      Meldunek nie ma wpływu na prawo do zamieszkiwania w danym lokalu. Odnośnie kupna mieszkania od komornika – polecam artykuł Mec. Koprowskiego, który rozwiewa wiele wątpliwości.

      http://blog.pepperhouse.pl/2013/09/licytacje-i-aukcje-sposob-na-zakup-nieruchomosci-w-atrakcyjnej-cenie/

      Jeśli chodzi o kupno mieszkania od prywatnej osoby, to oczywiście lepiej przed transakcją poprosić o zaświadczenie z urzędu miasta o braku zameldowanych osób pod takim adresem. Jeśli jednak kupiliśmy mieszkania z zameldowaną osoba (nie mylić z „zamieszkującą”), to należy wszcząć postępowanie administracyjne w celu jej wymeldowania. Żeby natomiast mieć pewność, że sprzedający wyprowadzi się ze sprzedawanego lokalu, należy wpisać odpowiednie klauzule do aktu not. sprzedaży, które potem sprowadzają eksmisję do min. formalności. Najlepiej współpracować z rzetelnym pośrednikiem, który zadba o powyższe kwestie.

  5. Piotr napisał(a):

    bardzo dziekuje za zainteresowanie moim wpisem , oczywiscie uwazam ze artykul zwraca uwage na podstawowe kwestie przy kupnie mieszkania ktore trzeba sprawdzic. Warto o tym pisac, osobiscie polecam tez minimum emocji przy zakupie. tu moze sie przydac posrednik jednak rynek ten jak wiemy zostal uwolniony i tez warto sprawdzic profesjonalizm posrednika. Z kupnem mieszkan z licytacji komorniczych niestety sprawa jeszcze nie jest taka prosta tu polecam kupno mieszkania opuszczonego bez dodatkowych najemcow lokatorow itp. Pozdrawiam Piotr

Polecane serwisy