Archiwum - Listopad, 2013

Umowa cesji praw

Umowa cesji praw była powszechnie stosowana w okresie boomu na rynku nieruchomości. W chwili obecnej jest ona dosyć rzadką formą transakcji, jednakże nadal stosowaną.

Umowa cesji praw dochodzi do skutku pomiędzy osobą, której te prawa przysługują (cedentem) a osobą nabywającą (cesjonariuszem).

Należy jednak pamiętać, iż o ile prawa możemy scedować na osobę trzecią bez zgody dłużnika (w tym przypadku dewelopera), o tyle obowiązki mogą być scedowane dopiero po uzyskaniu zgody wierzyciela.

W związku z tym teoretycznie można scedować wyłącznie prawa przysługujące z umowy deweloperskiej na inną osobę bez zgody dewelopera, jednakże nie będzie to cesja w pełni skuteczna, ponieważ na przeniesienie obowiązków deweloper będzie musiał wyrazić zgodę.

ID-10088853

W związku z powyższym, cesje praw (a dokładniej cesje praw i obowiązków) w przypadku w obrotu nieruchomościami mają charakter trójstronny. Występuje tam cedent, cesjonariusz i deweloper.

Cesja praw i obowiązków, aby była skuteczna, musi mieć taką samą formę jak umowa, z której roszczenie się wywodzi. Oznacza to, iż w przypadku, gdy umowa pierwotna została np. zawarta w formie aktu notarialnego, to i również umowa cesji praw i obowiązków powinna być zawarta w takiej formie (pod rygorem nieważności). Jeżeli umowa pierwotna będąca źródłem praw i obowiązków została zwarta w formie pisemnej, to i również cesja praw i obowiązków powinna mieć taką formę.

W przypadku cesji praw należy postępować podobnie, jak w przypadku zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym tj. należy sprawdzić księgi wieczyste, pozwolenie na budowę dewelopera, firmę deweloperską (szczególnie sposób reprezentacji wskazany w Krajowym Rejestrze Sądowym) .

Nadto bardzo szczegółowo należy przeczytać umowę, którą zawarł cedent z deweloperem. Warto się upewnić, iż cedent nie zawarł dodatkowych aneksów do umowy głównej. Należy pamiętać, iż poprzez cesję praw i obowiązków wchodzimy w pełną sytuację prawną cedenta, stąd daleko zachowana ostrożność i rozwaga są jak najbardziej na miejscu.

Szczególną uwagę należy zwrócić na kwestię istnienia praw i obowiązków po stronie cesjonariusza i cedenta (może zaistnieć sytuacja, w której realne prawa i obowiązki przekształciły się w zobowiązania naturalne, których nie można – wskutek upływu czasu – dochodzić przed sądem).

W kwestii wygaśnięcia praw i obowiązków decydują bezwzględnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego.

Należy uzyskać wszelkie informacje od dewelopera odnoście dokonanych przez cedenta płatności oraz wykonanych obowiązków.ID-100187279

Istotny jest również dla cedenta aspekt podatkowy transakcji, ponieważ nie mają do niego zastosowania przepisy dotyczące zwolnienia z podatku zawarte w przepisach szczególnych, dotyczących opodatkowania zbycia nieruchomości.

Przychody uzyskane z cesji praw i obowiązków podlegają w związku z tym opodatkowaniu na podstawie przepisów ogólnych według skali podatkowej.

Umowa cesji praw i obowiązków jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych (należy o tym pamiętać szczególnie w przypadku umów cesji zawieranych w zwykłej formie pisemnej).

Autor Mecenas Antoni Koprowski
Listopad 5, 2013        1 Komentarz

Polecane serwisy