Rynek wtórny czy pierwotny? My już wiemy!

Marzenia o własnym mieszkaniu zazwyczaj zaczynają się od fundamentalnego pytania: kupić mieszkanie na rynku wtórnym czy pierwotnym? Jak nie popełnić błędu i dobrze wybrać? Która z opcji naprawdę się opłaca? Sprawdziliśmy to. Jesteście ciekawi, co nam wyszło?

Do wyboru, do koloru!

Od kilku lat w Polsce mamy do czynienia z boomem na rynku nieruchomości. Choć nadwątlił go kryzys i zarazem nieco spowolnił, jeszcze nigdy osoba zainteresowana kupnem mieszkania nie miała takiego wyboru. Właściwie możemy kupić nieruchomość w każdym sektorze cenowym, metrażowym czy lokalizacyjnym. Centrum, starówka i obrzeża, obrót wtórny lub pierwotny, luksusowy bądź dla klientów mniej zasobnych. Z jednej strony to wspaniale, że doczekaliśmy czasów, w których jedynie gotówka jest potrzebna do spełnienia marzenia. Z drugiej, zbyt duży wachlarz możliwości może przyprawić o zawrót głowy i skutkować podjęciem złej decyzji. Jak wybrać najlepiej i nie kupić kota w worku? Przede wszystkim należy odpowiedzieć na bardzo ważne pytanie: stać nas na mieszkanie nowe czy używane?

ID-100125503Nowe nie zawsze lepsze? Stare wcale nie takie złe?

W społeczeństwie pokutuje przekonanie, że mieszkanie z rynku pierwotnego jest lepsze. To nie do końca prawda. Wszystko zależy od „kontekstu”. Bywa i tak, że inwestycja jest dopiero w powijakach i tak naprawdę kupujemy piękną wizualizację, czyli dziurę w ziemi. Na szczęście rzadko już się zdarza, że taki zakup obarczony jest wielkim niebezpieczeństwem, deweloper zbankrutuje, a my zostaniemy z kredytem hipotecznym i mieszkaniem na kartce. Jest duże prawdopodobieństwo, że w końcu w nim zamieszkamy, ale na to potrzeba cierpliwości. Potem może się okazać, że nowy budynek nadal „pracuje” i osiada w ziemi, czego najlepszym dowodem są popękane ściany i usterki. Do tego mieszkanie z rynku wtórnego zazwyczaj jest tańsze niż to prosto od dewelopera, jednak i to nie jest regułą. Wszystko zależy od wielu innych czynników np. lokalizacji.

Plusy kontra minusy.

W rozstrzygnięciu kwestii wyższości rynku wtórnego nad pierwotnym i odwrotnie może pomóc lista plusów i minusów, którą każdy powinien rozpisać według swojego gustu, marzeń i zasobności portfela. My zrobiliśmy zestawienie podstawowych zalet i wad nieruchomości nowych i używanych.

Zalety mieszkania z rynku pierwotnego.

Nowe, czyli nowoczesne. Współczesne bloki oznaczają (zazwyczaj) większy wybór, jakość wykonania, wysokiej jakości materiały oraz technologie, o których deweloperzy sprzed 30 lat mogli tylko pomarzyć. Windy, przestronne tarasy, podziemne parkingi, równe ściany, piękne klatki schodowe, monitoring i wiele innych udogodnień, które w starszym budownictwie są rzadkością. Tutaj są normą, którą inwestor musi spełnić, aby znaleźć klientów, choć i tu zdarzają się „wypadki” przy pracy, czyli nowi mieszkańcy narzekają na usterki, źle wykończone mieszkania lub przeciekający dach.

Nowe mieszkanie można kupić z opcją z wykończeniem „pod klucz”, choć to bywa dość kosztowne. Są jednak deweloperzy, którzy oferują tego typu udogodnienie za symboliczną opłatą lub wręcz gratis. Jeśli jednak decydujemy się na mieszkanie w stanie deweloperskim (na podłogach zastajemy betonową wylewkę, na ścianie tynk gipsowy malowany raz, drzwi wejściowe, okna i parapety), to musimy je wyremontować, aby nadawało się do użytku. Na pewno poniesiemy wysokie koszta, ale też przystosujemy je „pod siebie” i stworzymy miejsce, które idealnie będzie do nas pasować.

Co ważne, deweloperzy pozwalają również zagospodarować lokal według projektu klienta, czyli to on (w miarę możliwości) ustala rozmieszczenie ścian i liczbę pomieszczeń oraz… często idą klientom na rękę i obniżają cenę metra kwadratowego. Jeśli szukamy rabatów, to przede wszystkim na rynku pierwotnym. To tutaj również czekają nas niższe koszty transakcyjne, takie jak brak podatku od czynności cywilno-prawnych, brak kosztu pośrednictwa. Jest podatek VAT, ale już wliczony w cenę nieruchomości.

Młodsze mieszkanie prawdopodobnie dłużej będzie utrzymywało swoją wartość, więc jeśli myślimy o inwestycji na lata, powinniśmy zdecydować się na rynek pierwotny. W wielu przypadkach nowy budynek za 30 lat będzie więcej wart niż ten z tzw. wielkiej płyty (o ile ten drugi w ogóle jeszcze będzie stać…). Z drugiej strony trzeba sprawiedliwie dodać, że bloki z lat 70. i 80. coraz częściej są modernizowane i remontowane przez spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe. Jeśli nadal lokatorzy będą o nie tak dbać, to i za kilkadziesiąt lat metr kwadratowy w takim bloku będzie miał wysoką cenę. Tym bardziej, że dzielnice z wielkiej płyty są świetnie skomunikowane i położone w najważniejszych częściach miasta.

Jeśli kupimy mieszkanie na starówce, możemy być pewni, że warto wydać pieniądze na lokal z drugiej ręki. W tym wypadku ważnym czynnikiem wpływającym na cenę nieruchomości jest prestiż mieszkania w wyjątkowym miejscu oraz klimat typowy dla budynków z cegły. Niektórzy nie wyobrażają sobie życia w betonowym gmaszysku – według nich cegła ma duszę.

Kolejnym argumentem „za” jest nowy projekt „Mieszkanie dla młodych”, który wejdzie w życie na początku 2014 roku. Rząd dofinansuje osoby do 35 roku życia, które kupią nieruchomość na rynku pierwotnym. Ustawa budzi kontrowersje, ponieważ wielu by chciało, by również mieszkania z rynku wtórnego były objęte wsparciem. Niestety, poprawka ta została odrzucona i tylko nowe lokale „załapały” się do programu.

ID-100154637

Wady mieszkania z rynku pierwotnego.

Statystyki nie kłamią: łatwiej znaleźć tańszą nieruchomość z rynku pierwotnego na obrzeżach miasta lub na nowo tworzących się dzielnicach, niż ustrzelić okazję w centrum. Tam przede wszystkim króluje rynek wtórny, a co za tym idzie: dość wysokie ceny, ponieważ lokalizacja naprawdę ma wpływ na wartość mieszkania. Jeśli nie przeszkadza nam, że wokół dopiero tworzy się infrastruktura, na naszych oczach budują się szkoły, przedszkola, przychodnie i sklepy, drzewa przypominają krzaczki, brakuje przystanków autobusowych i wszędzie mamy daleko, to jasne, warto przemęczyć się kilka lat, zanim okolica się rozwinie. Zawsze to oznacza wielką oszczędność w porównaniu do takiego samego mieszkania, ale położonego na starówce lub w centrum. Dodatkowo od wpłacenia pierwszych pieniędzy do dnia wprowadzenia się do lokalu zazwyczaj mija kilka lub kilkanaście miesięcy, a to wiąże się często z koniecznością jednoczesnego spłacania kredytu zaciągniętego na nowe lokum i czynszu/najmu obecnego mieszkania. Jeden miesiąc i dwie wysokie opłaty. Nie wszyscy mogą sobie na to pozwolić.

Niektórzy boją się, że wprowadzając się do „dziewiczego” bloku tak naprawdę nie wiedzą, z kim będą mieszkać przez ścianę. Nawet na osiedlach przyjaznych rodzinom można spotkać mało kulturalnych sąsiadów, którzy zatruwają życie wszystkim innym.

Dodatkowo istnieje duże niebezpieczeństwo, że to, co początkowo obiecywał deweloper, np. plac zabaw i ławki dla mieszkańców, w rzeczywistości nigdy nie zostanie spełnione. Deweloper po sprzedaniu wszystkich lokali oddaje blok wspólnocie mieszkaniowej, a ta może uznać, że tak naprawdę nikt nie potrzebuje placu zabaw i są ważniejsze wydatki, niż miejsce dla najmłodszych.

Zalety mieszkania z rynku wtórnego.

Decydując się na używaną nieruchomość tak naprawdę wiesz, co kupujesz. Możesz porównać z sąsiednimi blokami, zapytać przyszłych sąsiadów o jakość życia w tym miejscu oraz upewnić się, czy w najbliższym czasie ktoś tuż naprzeciw twojego balkonu nie postawi wieżowca, który zasłoni całe światło dzienne. Okolica najpewniej jest już zagospodarowana i to dobrze, czyli od razu po wprowadzeniu masz dostęp do całej infrastruktury. Jeśli zależy ci na mieszkaniu blisko centrum, jest wielce prawdopodobne, że będziesz musiał nabyć mieszkanie z rynku wtórnego. Co więcej, możesz się niemal od razu do niego wprowadzić. Osoby sprzedające zazwyczaj zostawiają co najmniej część umeblowania. Najczęściej mamy już wyposażoną kuchnię, łazienkę i toaletę. Zdarza się, że byli właściciele zostawiają nawet meble i sprzęt AGD. Na dzień dobry masz lokal, który nadaje się do zamieszkania od „dziś”, a ty oszczędzasz na remoncie, ewentualnie skupiasz się na kosmetycznych poprawkach i np. przemalowujesz ściany.

Do tego formalności „przejęcia” trwają zdecydowanie krócej niż na rynku pierwotnym. Na kredyt zazwyczaj czeka się miesiąc,  a nieruchomość przekazuje się nowemu właścicielowi do dwóch tygodni po umowie ostatecznej, a często jeszcze tego samego dnia. Szczęśliwcy, którzy płacą gotówką, mogą się wprowadzić nawet tydzień później po oglądaniu mieszkania – wystarczy tylko skomplementować dokumenty, podpisać umowę u notariusza i zrobić przelew. W bardzo szybkim czasie stajesz się właścicielem nieruchomości. O czymś takim możesz tylko pomarzyć w przypadku rynku pierwotnego. U dewelopera często czeka się na akt własności nawet kilka miesięcy po wprowadzeniu do mieszkania! Niestety, często słyszy się o takich praktykach, więc jeśli chcesz się szybko przeprowadzić, powinieneś zdecydować się na nieruchomość używaną.

Sen z powiek przyszłym kupcom spędza również wciąż niestabilna sytuacja w gospodarce. W ostatnim czasie coraz częściej słyszy się o bankrutujących deweloperach, którzy idąc na dno, pociągnęli za sobą setki niezadowolonych klientów, którzy stracili oszczędności życia.

ID-10028343Wady mieszkania z rynku wtórnego.

Niestety, nie wszystko jest takie idealne. Budynki z rynku wtórnego najczęściej już swoje „przeżyły”, a więc mają swoje lata. Czym innym jest zakup mieszkania w zadbanej kamienicy, a czym innym w bloku z wielkiej płyty. Tego typu budynki mają wiele wad konstrukcyjnych, m.in. pękające i krzywe ściany, psujące się windy, zsypy na śmieci, azbestowe balkony, stare rury, zacieki i grzyby… Szybciej też mogą tracić na wartości. Mieszkania z czasów Gierka są tańsze od nowych, ale za kilkadziesiąt lat utrzymanie ich może wymagać dodatkowych nakładów finansowych (fundusz remontowy!) i regularnych napraw. Czy jesteś na to gotowy? Dziś zapłacisz mniej, ale i tak czekają cię spore wydatki. A i sprzedać dalej takie mieszkanie już całkiem niebawem może być trudno… Kupno mieszkania na rynku wtórnym to także taksa notarialna i podatek od czynności cywilno-prawnych (CCP) w wysokości 2 procent wartości mieszkania. Jeśli kupujesz z pośrednikiem, musisz liczyć się z dodatkowym kosztem związanym z prowizją (od 1,5 do 3 procent wartości transakcji). Chyba, że skorzystasz z agencji z prowizją 0%. Wtedy masz z głowy wydatki jeszcze bardiej obciążające domowy budżet.  

Młode-wtórne mieszkanie? To jest to!

Coraz łatwiej kupić mieszkanie, które pochodzi z rynku wtórnego, ale jest na tyle „młode”, że przypomina rynek pierwotny. Choć jest używane, to wciąż nosi znamiona nowej nieruchomości. Być może dlatego coraz więcej osób decyduje się na kupno kilkuletniego mieszkania, które jest trochę tańsze od tego z rynku pierwotnego i nadal wartościowe same w sobie. Do tego na rynku wtórnym również można znaleźć mieszkanie w stanie deweloperskim, np. gdy ktoś kupił je z myślą o inwestycji, nigdy w nim nie zamieszkał i po jakimś czasie sprzedał. Podobnie jest w blokach z wielkiej płyty lub kamienicach, które niedawno przeszły gruntowny remont.

Wreszcie pojawił się „złoty środek”, który jest idealnym kompromisem między tym, co stare i tym, co często jest jedynie dziurą w ziemi.

Powrót
Autor Alicja Olkowska
Październik 4, 2013        9 komentarzy

Napisz komentarz




Poniżej uzupełnij wynik działania. *

  1. Łukasz napisał(a):

    Zgadzam się, że idealnym rozwiązaniem jest zakup nowego mieszkania na rynku wtórnym, lecz znalezienie takiego mieszkania w niższej cenie niż na rynku pierwotnym jest sporym wyzwaniem.

  2. Aneta napisał(a):

    Najlepsze albo najmniej problematyczne jest młode-wtórne! Po kilku latach widać czy są problemy z konstrukcją budynku czy też nie, można wypytać sąsiada jak się mieszka. Trzeba tylko znaleźć mieszkanie wykończone pod swój gust, ale lepsze to niż wybieranie wszystkich kafelek, znalezienie dobrej ekipy remontowej i ich pilnowanie!

  3. ccc napisał(a):

    na obecną chwilę ceny czynszu administracyjnego do spółdzielni/wspólnoty jest porównywalny za m2 w nowych (kilkuletnich blokach) jak i starszych (lata 60,70), w starych blokach ponosi się koszty na fundusz remontowy a w nowych proporcionalnie za ochronę. co będzie za kilka lat gdy nowe inwestycję będą wymagały drobnej rewitalizacji (lokator/własciciel w nowych inwestycjach będzie płacił więcej niż w starych blokach (pomimo iż jego nieruchomość znajduje się w gorszej dzielnicy)
    Niema co ukrywać współczesna developerka buduje tragicznie (z najtaniszych materiałów, korzysta z niewykwfalfikowanych pracowników.
    na obecna chwilę nie odważył bym zakupić nowego mieszkania np na zielonej białołęce mając w tej samej cenie rynek wtórny np na bemowie/bielanach z pełną infrastruktuja….

    ludzie kupują nowe a na tramwaj czy sklepy będą czekać 20-lat a może i więcej….

    na nowodworach tynk leci i są popękane sciany w 5/10-letnich blokach.

  4. ccc napisał(a):

    deweloprzy budują z najtanszych materiałów sciany są z tekturowego gipsu, wszystko słychać co się dzieje u sąsiada, takiego efektu nigdy nie odczułem w wielkiej płycie.
    owszem nowe wygląda ładnie ale jest tragicznej jakości.

    niewiem jak można być naiwnych aby dać 6000m2 w gołym polu, bez tramwaju, jeden autobus do miasta (nie mówie ile jedzie w godzinach szczytu), gdzie nie ma żadnego większego sklepu trzba kupować w małych osiedlowych sklepikach które nadkładają tragiczną marże….
    na dodatek ta duma iż osiedle strzeżone…. jakie strzeżone? dziadki w budkach śpią, ile razy to przechodziłem pod szlabanem nawet nikt mi nie zwrócił uwagi, a jak zrócił to co będzie mnie gonił?

    bloki tak są blisko położone iż widać co się dzieje w oknie u sąsiada na przeciwko.
    fakt łądnie wyglądają nowe inwestycje (ale to max 5/10 lat a co potem fundusz remontowy?
    (na dodatek buduje się bloki 3 kontygnacyjne ponieważ w wyższych blokach trzeba stosować lepszej jakości materiały. a więc wybór zakupu pozostaje tylko jedno piętro (2) parter i ostatnie odpada.

    ogródek do mieszkania na parterze – po co ? jako dobra reklama developera czy miejsce dla pieska sąsiada oraz petów i śmieci sąsiadów mieszkających powyżej….

    ile razy to widziałem jak na osiedlach strzeżonych gineły ubrania z parterów….

    i co z tego że są kamery….
    ubrania nie ma i złodziei nie ma….

  5. Rafał napisał(a):

    TYLKO RYNEK WTÓRNY….
    NIE ZAMIERZAM CZEKAĆ NA TRAMWAJ/METRO DO EMERYTURY….
    DOWOZIĆ ZAKUPY PRZEZ NAJBLIŻE 10-LAT Z INNEJ DZIELNICY (ZAWSZE MOGE KUPIĆ KAJZERKI PO 0,80 GR NA DOLE W MAŁYM SKLEPIKU)

    DZIĘKUJE

    WOLE SWOJE JELONKI (blok z 1967), wszystko pod ręką,
    ……
    mieszkańscy zielonej białołęki, zacisza, dalekiej chomiczówki, obrzeż gocławia, włoch, urusa, puławskiej na wysokości ursynowa, wilanowa, okolic fortu na bemwowie, siekierek, niech żyją w autobusach, niech czekają na tramwaj 30-lat też się nie doczekają!

  6. Songo napisał(a):

    No coś w tym jest, że dobre mieszkanie z rynku wtórnego to lepszy deal tylko weź takie mieszkanie znajdź 😉

  7. Piotr napisał(a):

    W dzisiejszej wyborczej jest artykuł o zakazanych praktykach stosowanych u deweloperów. Polecam. Zdecydowanie rynek wtórny, ale po ’90 r.!

  8. Fhjh napisał(a):

    Okres karencji w splacie kredytu np 24msc. Wyplaty kredytu w transzach. Daremne placenie odsetek. Dla kredytu na 200000 np 10.000 tys Placenie za inspekcje z banku przed np 4x250zl wyplata transzy. Ubezp pomostowe np przez 2lata . A gdzie mieszkac do czasu wybudowania lokalu. Np 24msc x1500 Jakie to generuje koszty? Rynek wtorny to tylko 2% pcc i 2% prowizjaAN suma kosztow miesxkania na kredyt: rynek pierwotny: 40.000/50.000 + notariusz + umiwa developerska rynek wtorny 10.000 + notariusz (pcc policzone)

  9. Jadwiga napisał(a):

    Ja też bym raczej wybrał pierwotny jeśli bym miał kupić nowe mieszkanie. Po przejściach z tym co kupiłem, po ciężkiej pracy przy remoncie, a to trzeba wymienić bo stare, a to co innego. Co chwile wydatki i tak to jest w starszych budynkach. Być może komuś się przyda taka wyszukiwarka nieruchomości http://www.mapanieruchomosci.pl/ jak by kiedyś tutaj trafił i szukał gdzie może rozglądać się za mieszkaniami. Z tego co widzę są oferty praktycznie z wszystkich większych miast w Polsce.

Polecane serwisy