Archiwum - Wrzesień, 2013

Cała prawda o Mieszkaniu dla Młodych

Kiedy Rodzina na Swoim, czyli popularny system rządowych dopłat do kredytów hipotecznych, przeszła w 2012 roku do historii, rodzinom i singlom nie było do śmiechu. Okazało się, że kupno mieszkania lub domu ponownie stało się mało realne. Na szczęście rząd stworzył zamiennik poprzedniego programu i zaczął pracę nad Mieszkaniem dla Młodych. Co to oznacza i ile można na nim ugrać?

Mieszkanie dla młodych, czyli dla kogo?

Od miesięcy rząd oraz opozycyjne partie nie mogły wypracować kompromisu i wciąż nanosiły poprawki na projekt, który na nowo ma ożywić rynek nieruchomości w Polsce. Wszystko jednak wskazuje na to, że Mieszkanie dla Młodych jest na etapie finalnym, a ostateczny rys ustawy to jedynie formalność.

Nowy rządowy program wsparcia dla osób samotnych i młodych małżeństw w wieku do 35 roku życia ma wejść w życie na początku 2014 roku i obejmie mieszkania oraz domy z rynku pierwotnego.

ID-10034460Mieszkanie dla Młodych przypomina poniekąd Rodzinę na Swoim. Tutaj również limity uzależnione są od lokalizacji mieszkań na obszarze województw oraz ich stolic. Powierzchnia użytkowa domów nie może przekraczać 100 mkw., a dopłata jest przyznawana do 50 mkw. powierzchni. W przypadku mieszkań dofinansowanie obejmuje maksymalnie 50 mkw. nieruchomości o powierzchni do 75 mkw.

Program ma obowiązywać do 2018 roku. Rodzina bezdzietna i singiel mogą w ramach wsparcia na wstępie otrzymać 10 proc. ceny mieszkania pod warunkiem zakupu na kredyt. Jeśli rodzina lub osoba samotna ma potomstwo, dofinansowanie wyniesie 15 proc. Jeżeli w ciągu pięciu lat od zakupu urodzi się trzecie bądź kolejne dziecko, można liczyć na dodatkowe 5 proc. Podstawą obliczenia dofinansowania ma być równowartość 50 mkw. liczona według wspomnianego wcześniej wskaźnika średnich kosztów budowy (określa go wojewoda dla danego województwa, miasta wojewódzkiego i gmin z nim sąsiadujących).

Dodatkowo osoby budujące domy systemem gospodarczym do 100 mkw. będą mogły po 2014 roku skorzystać ze zwrotu części VAT za materiały budowlane, jednak nie będą objęte rządowymi dopłatami do kredytów.

Jak żyć, czyli politycy wspierają Polaków.

Początkowo komisja sejmowa proponowała niższe limity, przez co pula mieszkań objętych dopłatą automatycznie się zmniejszała i była niekorzystna dla dużych miast, gdzie ceny nieruchomości są wyższe niż w małych miejscowościach. Politycy starali się nie powtórzyć sytuacji takiej, jak przy Rodzinie na Swoim, gdy nagle okazało się, że mieszkaniec aglomeracji nie mógł znaleźć nieruchomości spełniającej kryteria programu.

Warto dodać, że wymienione limity wciąż nie znalazły się w ostatecznym projekcie ustawy. Niedawno posłowie PO zgłosili poprawkę, która może jeszcze bardziej finansowo odciążyć rodziny wielodzietne. Rodzina z co najmniej trójką dzieci będzie mogła kupić dom lub mieszkanie na rynku pierwotnym o powierzchni o 10 mkw. większej niż zakłada obecny projekt, czyli limit powierzchni użytkowej zostanie zwiększony do 85 mkw. dla mieszkania i 110 mkw. dla domu.

Poprawka goni poprawkę, a czasu coraz mniej…

Nie wszyscy są optymistycznie nastawieni do regularnie wprowadzanych udoskonaleń Mieszkania dla Młodych. Według nich lepsze jest wrogiem dobrego, a termin wejścia ustawy w życie zbliża się wielkimi krokami. Zmiany mogą pomóc niewielu osobom, a przede wszystkim opóźnić start dofinansowań.

Nowy projekt negatywnie ocenia PiS. Partia Jarosława Kaczyńskiego widzi w MdM przede wszystkim wsparcie dla deweloperów, a nie przeciętnego Kowalskiego, ponieważ w grę wchodzi jedynie rynek pierwotny, a nie wtórny. Głosy sprzeciwu słychać również z obozu SLD, gdzie dofinansowania, tak w końcu promowane przez PO, kojarzą się z propagandowych chwytem. Według polityków z tej partii, Mieszkanie dla Młodych tak naprawdę nie ożywi rynku nieruchomości, a pomoże tylko bardziej uprzywilejowanym grupom.

Dodatkowo czym innym jest oficjalny start projektu, a czym innym nawiązanie współpracy z bankami, które w oczywisty sposób są z dopłatami nierozerwalnie związane. Instytucje finansowej również potrzebują czasu, aby przestawić się na nowe zasady i dostosowanie do nowych standardów. A to może potrwać.

ID-10033089Nie ma powodów do radości?

Nie wszyscy z entuzjazmem czekają na Mieszkanie dla Młodych. Ręce na pewno zacierają deweloperzy, którzy znowu zaczną budować mieszkania pod kątem dopłat, aby jak najwięcej osób mogło je kupić. Analitycy NBP ocenili, że nowy program może wręcz zdestabilizować rynek nieruchomości w Polsce i zmniejszyć popyt pod koniec roku 2013. Według specjalistów ustawa może wpłynąć na oczekiwania konsumentów, którzy rozochoceni korzystnymi zmianami, będą czekać na kolejne obniżki cen i dopłaty, a to sprawi, że później będą się decydować na zakup mieszkania. Spowolnienie w branży nieruchomości widać już było w lipcu 2013 roku, zwłaszcza w sektorze wtórnym, kiedy to osoby planujące kupno mieszkania czekały, ponieważ wierzyły, że MdM obejmie nieruchomości z rynku wtórnego. Ta zwłoka bardzo negatywnie odbiła się na mniejszych miejscowościach, w których tak naprawdę nie istnieje rynek pierwotny.

Natomiast deweloperzy, nastawieni na duże zainteresowanie klientów i szybki zysk, wystartują z nowymi inwestycjami, które nie znajdą kupców i dojdzie do nadwyżki podaży nad popytem. Obecnie trwa zastój w nowych przedsięwzięciach. Jak podaje GUS, w czerwcu rozpoczętych inwestycji było o 38 proc. mniej niż w 2012 roku.

Entuzjaści MdM zapewniają: będzie lepiej!

Na szczęście nie wszyscy widzą czarno nowy system rządowych dopłat. Są i tacy, którzy wierzą, że Mieszkanie dla Młodych rozrusza rynek nieruchomości i zwiększy popyt na mieszkania, tym bardziej, że od miesięcy w kredytach hipotecznych obserwujemy rekordowo niskie oprocentowanie, a to sprzyja marzeniom o własnym mieszkaniu. Do zakupu zachęcają również niskie stawki WIBOR dzięki czemu kredytobiorcy mają większą zdolność kredytową, więc mogą zapożyczyć się na większą kwotę, a co za tym idzie: nabyć większą nieruchomość.

Jeszcze inni analitycy spodziewają się wzrostu cen mieszkań. Dla jednych to zła wiadomość, jednak osoby myślące o kupnie nieruchomości pod inwestycję (na przykład na wynajem), z niecierpliwością czekają na MdM.

Czy rzeczywiście nowa ustawa wskrzesi rynek nieruchomości? Przekonamy się w pierwszej połowie 2014 roku.

Autor Alicja Olkowska
Wrzesień 26, 2013        1 Komentarz

Adaptacja pomieszczeń strychowych na mieszkanie

W czasach, gdy standardem jest kupno wirtualnego mieszkania od developera (dotyczy to mieszkań, które są dopiero w planach),  osoby poszukujące własnego mieszkania „chwytają”  się innych sposobów. W związku z powyższym niezwykle popularny stał się zakup strychów w starych kamienicach i ich adaptacja na mieszkanie.

Rozwiązanie to jest bardzo atrakcyjne. Przede wszystkim nieruchomość już istnieje. Ponadto postęp robót oraz sposób ich wykonania a także gospodarka finansowa zależy tylko od nas. Nie ma ryzyka, iż developer sprzeda budowę bądź też w pewnym momencie „banki” odmówią dalszego finansowania robót. Do tego zyskujemy bardzo atrakcyjne mieszkanie, możliwe, że dwupoziomowe, z potencjalnie ładnym widokiem i z możliwością zbudowania tarasu na dachu. Mieszkanie potencjalnie więcej warte niż mieszkania na innych kondygnacjach.

attic-living-carrier-and-coMoże pojawić się jednak jeden istotny problem. Otóż po wykonaniu remontu i adaptacji strychu wspólnota mieszkaniowa (czyli pozostali mieszkańcy- współwłaściciele strychu) może odmówić przeniesienia własności strychu na rzecz osoby, która wykonała remont, np. powołując się na niewłaściwe przeprowadzenie remontu dachu.  Taka sytuacja jest wysoce „niekomfortowa” dla osoby, która przeprowadziła remonty i adaptację strychu, ponieważ może domagać się tylko zwrotu kosztów remontu, przy czym ewentualny proces sądowy może trwać kilka lat, a widok na odzyskanie pieniędzy jest nikły.

Dlatego warto zabezpieczyć się przed taką ewentualnością, stosując odpowiednią konstrukcję umów zobowiązujących zawartych „pod warunkiem” w odpowiedniej formie przewidzianej w Kodeksie Cywilnym. Taka konstrukcja pozwoli nam skorzystać z tzw. zastępczego oświadczenia woli, które „składa”  sąd w wyroku (zamiast wspólnoty). Oznacza to , iż wspólnota przeniesie na osobę która wykonała remont własność „strychu”, pomimo odmowy stawienia się u notariusza i podpisania umowy sprzedaży przez wspólnotę (a konkretnie zarząd).

Autor Mecenas Antoni Koprowski
Wrzesień 25, 2013        3 komentarze

Home staging, czyli jak sprzedać mieszkanie z zyskiem

Home staging to coś więcej niż moda. To zrozumienie ludzkiej natury, która rządzi się tymi samymi prawami bez względu na szerokość geograficzną: człowiek jest wzrokowcem, a co za tym idzie, kupuje oczami. To dlatego tak ważne jest przygotowanie mieszkania przed sprzedażą. Okazuje się, że nawet bez dużych nakładów finansowych, można podnieść wartość nieruchomości i sprzedać ją z zyskiem. To naprawdę nie jest trudne.

Odkryć Amerykę.

Zjawisko home stagingu przywędrowało do Polski z USA. Ponad 40 lat temu amerykańscy agenci nieruchomości i marketingowcy zrozumieli, jak wiele zależy od tego, co pokaże się kupcowi. Wszystko zaczęło się w 1972 roku, kiedy to Barbara Schwarz, dekoratorka wnętrz i pośredniczka, stworzyła termin, który wkrótce zrewolucjonizował amerykański rynek nieruchomości. Wystarczy odrobina kreatywności, wysiłku, empatii (wyobraź sobie, co czuje potencjalny klient) oraz niewielkich funduszy, by sprzedać mieszkanie szybciej (nawet o połowę!) oraz z 15-procentowym zyskiem, ponieważ każdy lubi otaczać się pięknymi rzeczami oraz przebywać w przyjaznym otoczeniu. I do tych pragnień najczęściej odwołują się profesjonalni home stagerzy, których nie powinno się mylić z klasycznymi aranżerami mieszkania. Ci drudzy robią wszystko, by je spersonalizować i dostosować do gustu domowników, natomiast pierwsi coś zupełnie odwrotnego.

Źródło: colorchats.benjaminmoore.com

Home staging: przed i po (colorchats.benjaminmoore.com)

Pierwsze wrażenie można zrobić tylko raz.

Średni czas trwania procesu sprzedaży mieszkania wynosi obecnie 132 dni i można go skrócić nawet o połowę, jeśli zastosujemy zasady home stagingu. Naukowcy wyliczyli, że przeciętny kupiec potrzebuje jedynie pół minuty na podjęcie decyzji o zakupie mieszkania, dlatego tak ważne jest pierwsze wrażenie. Jeśli wejdzie do domu brudnego, zaniedbanego, który przypomina graciarnię, a nie miejsce, do którego chce się wracać, prawdopodobnie już na samym wstępie będzie nastawiony negatywnie. Owszem, można go jeszcze kusić niską ceną nieruchomości, atrakcyjną lokalizacją i cichą okolicą, jednak negatywnych odczuć nie da się wymazać.

Bywa i tak, że mieszkaniem zainteresowanych jest wiele osób, jednak żadna z nich nie decyduje się na zakup. To jest idealny moment na wejście do gry home stagera.

Nie tylko porządki.

Podczas rozmowy z profesjonalną aranżatorką usłyszeliśmy kilka prostych porad, które odmienią każde pomieszczenie. Przede wszystkim przygotowanie mieszkania na sprzedaż powinno się zacząć od gruntownego sprzątania. Myjesz okna, wieszasz czyste firany, pozbywasz się kurzu i rzeczy, które mogłyby kupca skutecznie zniechęcić. Wyobraź sobie, że przychodzi od ciebie w odwiedziny bardzo ważny gość, więc nie chciałbyś żeby zobaczył stertę brudnych talerzy w zlewie oraz walające się po kuchni śmieci. Ale to nie wszystko. Czasem porządki to za mało.

Ciemne i klaustrofobiczne domy nie zachęcają do kupna. To dlatego home stagerzy tak duży nacisk kładą na rozjaśnienie pomieszczeń i ich optyczne powiększenie, a co za tym idzie, uwydatniają ich zalety i ukrywają mankamenty. Zazwyczaj wystarczy zastosować kilka sprytnych trików, np. przemalować ściany na jasny kolor, pozbyć się ciężkich zasłon (im więcej słońca, tym lepiej) czy zamontować duże lustro, które rozbije światło i poszerzy pokój.

Home staging: przed i po (evolutionofstyleblog.blogspot.com)

Home staging: przed i po (evolutionofstyleblog.blogspot.com)

Istotny jest również komfort. W trakcie sprzedaży należy pozbyć się wszelkich gratów, rupieci i przedmiotów, które psują klimat, czyli zniszczonych mebli, zardzewiałych rowerów i zwiędłych roślin. Naprawiamy także wszelkie usterki, np. dokręcamy krany i klamki, montujemy żarówki oraz oliwimy zawiasy w drzwiach, żeby w trakcie prezentacji nie doszło do żadnej wpadki.

Na koniec staramy się, by mieszkanie było jak najmniej spersonalizowane. Chowamy rodzinne zdjęcia, pamiątki z wakacji i dziecięce laurki przyklejone do drzwi lodówki. Pomieszczenia mają być neutralne i sprzyjać marzeniom kupca, a nie właściciela domu. Gość ma wyobrazić sobie siebie w nowym miejscu, a jeśli będzie otoczony bibelotami innej rodziny, może mieć utrudnione zadanie i będzie czuł się jak intruz w obcym domu.

Podsumowując: nieruchomość ma wyglądać tak, jakby nikt w niej nie mieszkał, ale jednocześnie nadaje się od razu do zamieszkania.

Zrób to sam lub wynajmij specjalistę.

Sprzedaż domu to poważna sprawa, dlatego czasem lepiej zatrudnić kogoś bardziej doświadczonego, kto sprawi, że dzięki inwestycji niebawem zarobisz jeszcze więcej. Dodatkowo emocjonalny związek z mieszkaniem może zaburzyć twoje postrzeganie i choć będziesz próbował, wcale go nie „odczarujesz” i nie pozbędziesz się własnych śladów.

Na rynku znajdziesz wiele firm zajmujących się „inscenizacją” mieszkania pod zakup. Rozumieją potrzeby klienta oraz jego oczekiwania. Bo choć osoby myślące o kupnie lokum mają już w głowie jego wymarzony model, to często się zdarza, że po obejrzeniu naprawdę przyjaznego mieszkania, zupełnie zmieniają zdanie i decydują się na coś, co ich po prostu zachwyciło i gdzie się poczuli jak „u siebie”.

Dodatkowo nie wszyscy mogą się pochwalić bogatą wyobraźnią. Jeśli zastaną zniszczone i zapełnione rodzinnym pamiątkami wnętrze, być może nie będą w stanie „oczyścić” go w myślach i stworzyć na nowo.

Nieruchomość, która wydaje się już gotowa do zamieszkania wysyła istotny sygnał: nie napracujesz się podczas przeprowadzki. Im mniej czasu będziesz musiał przeznaczyć na porządki i remont, tym lepiej.

Home staging: przed i po (http://www.elitestagingandredesignmorriscountynewjersey.com)

Home staging: przed i po (http://www.elitestagingandredesignmorriscountynewjersey.com)

Ile to kosztuje?

Wycena usług home stagera jest uzależniona od czasu i nakładu prac włożonych w przygotowanie mieszkania, a zatem to bardzo indywidualna sprawa. Natomiast sam koszt materiałów wykończeniowych lub dodatków nie powinien być większy niż 1,5 procent ceny nieruchomości. Na każde 100 tys. wartości mieszkania powinniśmy wydać kwotę w wysokości około 1500 zł. Do tego często trzeba doliczyć konsultacje, czyli około 300-350 złotych brutto.

Argumentem za home stagingiem jest proste wyliczenie: współpraca z dekoratorem jest zdecydowanie bardziej opłacalna niż obniżenie ceny mieszkania podczas negocjacji z kupcem.

I pamiętaj: mieszkanie najprawdopodobniej jest najdroższą rzeczą, którą sprzedasz, zatem nie warto na niej oszczędzać. Jeśli chcesz zarobić, na początku musisz zainwestować.

Autor Alicja Olkowska
Wrzesień 19, 2013        Brak Komentarzy

Licytacje i aukcje: sposób na zakup nieruchomości w atrakcyjnej cenie

Zakup nieruchomości na licytacji prowadzonej przez komornika lub prywatnych aukcjach może być interesującą alternatywą dla nieruchomości oferowanych na tzw. wolnym rynku.

Rozwojowi sprzedaży nieruchomości na licytacjach komorniczych sprzyja ostatnia nowelizacja kodeksu postępowania cywilnego. Zgodnie z nią prawomocne przysądzenie własności jest jednocześnie tytułem do opróżnienia, czyli eksmisji z lokalu. Tym samym nabywca lokalu nie jest zobowiązany do prowadzenia długotrwałego i kosztownego postępowania eksmisyjnego przed sądem.

ID-100160659Ponadto znowelizowano również przepis dotyczący umów najmu i dzierżawy w przypadku, gdy obciąża ona sprzedawaną na licytacji nieruchomość. Do tej pory istotną przeszkodą w sprzedaży nieruchomości była często stosowana przez dłużników praktyka polegająca na obciążaniu nieruchomości fikcyjnymi wieloletnimi umowami najmu lub dzierżawy, które „przechodziły” na osoby kupujące nieruchomość.

Powyższa praktyka została ukrócona w związku z nowelizacją kodeksu postępowania cywilnego, zgodnie z którą nabywca nieruchomości może wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy, nawet jeżeli była ona zawarta na czas określony.

Tym, co może mieć niebagatelny wpływ na podjęcie decyzji o zakupie nieruchomości na licytacji komorniczej jest cena wyjściowa.

– Warto pamiętać, iż na pierwszym terminie licytacji cena wywołania to 75 proc. wartości nieruchomości, zaś na drugim terminie to 66 proc. Wprawdzie wartość nieruchomości określa zawsze rzeczoznawca majątkowy, jednakże jest to wartość przyjmowana dla celów postępowania egzekucyjnego. To oznacza, że różni się ona od ceny przyjmowanej np. dla celów bankowo-hipotecznych. Różnica w wartościach jest na niekorzyść wartości przyjmowanych dla celów postępowania egzekucyjnego. Są to wartości niższe – zaznacza adwokat Antoni Koprowski z kancelarii Koprowski Gąsior Girzyńska & partnerzy.

Prywatne aukcje

Ciekawą ideą jest również organizacja prywatnych aukcji nieruchomości, wzorem takich przedsięwzięć odbywających się w krajach anglosaskich. Aukcje nieruchomości są popularne na jednym z najbardziej rozwiniętych rynków obrotu nieruchomościami – czyli w Wielkiej Brytanii. Polski rynek obrotu nieruchomościami dynamicznie ewoluuje w stronę standardów z krajów wysoko rozwiniętych, należy się spodziewać, że również ta forma nabywania nieruchomości stanie się popularna. Na razie jedynie wybrane podmioty zajmują się tego rodzaju formami zbycia nieruchomości, wśród których jest gdańskie biuro nieruchomości Pepper House.

Aukcje prywatne odbywają się pod nadzorem komornika lub kancelarii prawnej. Przed rozpoczęciem aukcji każdy z uczestników może się zapoznać z jej regulaminem.

W przeciwieństwie do licytacji komorniczych, w aukcji prywatnej nie jest konieczne wpłacenie wadium. Organizatorzy akcji zazwyczaj są elastyczni pod kątem wyboru sposobu i terminu płatności. Najczęściej na prywatne aukcje wystawiają mieszkania lub lokale użytkowe te podmioty, które nabyły je od dłużników, podmioty takie jak: banki, fundusze inwestycyjne, spółdzielnie mieszkaniowe lub deweloperzy.

Również osoby prywatne zainteresowane szybką sprzedażą lokalu mogą powierzyć zorganizowanie takiej aukcji wyspecjalizowanemu podmiotowi. Kupno mieszkania na aukcji może być bardzo korzystne cenowo, ponieważ ceny wyjściowe oferowanych lokali zwykle oscylują wokół 60-70 proc. wartości.

Jedną z firm organizujących tego rodzaju aukcje jest biuro nieruchomości Pepper House z Gdańska. Aukcje odbywają się przy zapewnieniu profesjonalnej obsługi prawnej świadczonej przez kancelarię prawną organizującą aukcje.

Pomoc przy licytacjach

Warto pamiętać, że zakup nieruchomości na licytacji komorniczej wymaga jednak sprawdzenia całego stanu prawnego nieruchomości wynikającego z dokumentów innych niż księga wieczysta. Nad prawidłowym przebiegiem czuwa sędzia, który kontroluje zgodność z prawem licytacji.

Kompleksową obsługę w zakresie sprawdzenia niezbędnych dokumentów, przeprowadzenie klienta przez procedurę zakupu nieruchomości, oraz wprowadzenie w posiadanie oferuje właśnie biuro nieruchomości Pepper House, zapewniające obsługę zarówno od strony faktycznej, jak i prawnej całej transakcji wspólnie ze współpracującą kancelarią prawną.

– Możliwe jest również reprezentowanie kupującego na podstawie pełnomocnictwa lub też na podstawie zlecenia fiducjarnego nabycia nieruchomości. Zaletą korzystania z formuły fiducjarnego nabycia nieruchomości jest zachowanie pełnej anonimowości przez nabywcę, co dla niektórych kupujących może mieć duże znaczenie – wyjaśnia adwokat Antoni Koprowski z kancelarii Koprowski Gąsior Gierzyńska & partnerzy.

Autor adwokat Antoni Koprowski
Wrzesień 17, 2013        3 komentarze

Polecane serwisy